Ажиотаж вокруг вопроса об изменениях в организации и проведении ОСС не утихает из-за регулярно меняющихся НПА в этой сфере. 1 марта 2025 года вступили в силу поправки к ЖК РФ, а 1 сентября – приказ № 266/пр, и разобраться в нововведениях непросто. Узнайте ответы на вопросы УО и ТСЖ от экспертов Ассоциации «Р1».
Эксперты ответили на 70 вопросов об организации и проведении ОСС по новым правилам
3 сентября сооснователи Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян и Елена Шерешовец провели эфир «Спросите эксперта: поговорим об ОСС», в ходе которого ответили на 70 вопросов от участников.
Мероприятие ещё раз доказало, что у управляющим МКД требуются объяснения многих нюансов процедуры – от организации собраний до оспаривания его итогов контрольно-надзорными органами:
Делимся позицией и выводами экспертов по некоторым из озвученных в эфире вопросов.
Приручаем дракона: как организовать и провести ОСС через ГИС ЖКХ137447
Как собственнику инициировать собрание, и может ли это сделать УО, работающая по договору с застройщиком
Каким образом сейчас собственнику-физлицу инициировать общее собрание?
Спикеры отметили, что в этой ситуации существует два варианта развития событий:
- Владелец любого помещения в МКД может самостоятельно инициировать собрание через личный кабинет в ГИС ЖКХ.
- Собственники могут обратиться в управляющую организацию, собрав группу инициаторов ОСС, владеющих не менее чем 10% от всех голосов в доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).
В управлении новостройка. Может ли УО инициировать ОСС в ней, если работает по временному договору с застройщиком?
ДУ с застройщиком считается полноценно реализованным способом управления МКД. Организация, работающая в таком доме, имеет право инициировать собрание при соблюдении важного условия – он должен быть включён в перечень домов лицензиата (ч. 13 ст. 162 ЖК РФ).
Могут ли голосовать собственники в новостройке по акту приёмки, и кого включать в списки присутствующих
Могут ли участвовать в ОСС собственники с незарегистрированным правом? У которых на руках только акт приёмки.
В течение года с момента ввода дома в эксплуатацию право участвовать в ОСС имеют лица, подписавшие акты приёма-передачи помещений от застройщика (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Однако эксперты обратили внимание на противоречие между нормами закона и функционалом системы: в ГИС ЖКХ пока отсутствует техническая возможность учёта таких голосов.
Согласно п. 17 Требований № 266/пр, к протоколу собрания нужно приложить списки присутствующих лиц. Кого считать таковыми?
В этот список включаются все, кто лично присутствовал на очной части собрания: собственники и их представители. Владельцы, которые приняли участие заочно и сдали бюллетени администратору ОСС, в него не вносятся.
Как с 1 сентября верно оформить протокол ОСС и передать его в ГЖИ36183
Можно ли использовать старые выписки из ЕГРН, и правомерно ли проводить два собрания параллельно
Считается ли грубым нарушением использование данных из устаревшего реестра собственников в протоколе ОСС и какова ответственность за это?
Согласно п. 17 Требований № 266/пр, протокол должен содержать актуальные данные о числе собственников помещений в МКД на дату проведения общего собрания. Указание сведений из устаревшего реестра считается нарушением.
Елена Шерешовец подчеркнула, что его последствия зависят от оценки суда: отдельная ошибка обычно не приводит к отмене решений, но совокупность может стать основанием для признания протокола недействительным.
«Судебная практика подтверждает, что ключевыми остаются именно грубые нарушения порядка созыва и проведения ОСС», – отметила эксперт.
В марте мы провели ОСС на электронной платформе, уведомили об этом орган ГЖН, но получили от него отказ во внесении изменений в реестр лицензий. Что делать?
В марте 2025 года проведение ОСС в коммерческих информационных было возможным в том случае, если:
- решение об использовании такой системы принято на одном из собраний до 1 марта;
- уведомление о проведении голосования было размещено в ней до указанной даты.
Если эти условия не были нарушены, спикеры порекомендовали запросить в ГЖИ письменные основания отказа, а затем обжаловать их в установленном законодательством порядке.
Можно ли провести ОСС, если предыдущее ещё не завершено? На первом стоит вопрос о выборе администратора собрания, а в повестку дня второго хотим включить решения по содержанию и ремонту.
Действующее законодательство не ограничивает количество одновременно проводимых общих собраний собственников помещений в МКД. Но именно в описанной ситуации, если на первом ОСС решается выбора администратора онлайн-собраний, второе начинать нельзя.
Согласно ст. 47.1 ЖК РФ, на первом собрании нужно утвердить администратора для последующих, а также определить их порядок и продолжительность. Только после этого можно инициировать другие процедуры.
Залог успешного ОСС: краткое руководство от Ассоциации «Р1»9740
Можно ли досрочно на ОСС сменить УО, и нужно ли собрание для перевода жилья в нежилое помещение
Можно ли через ОСС сменить управляющую организацию раньше, чем через год после заключения ДУ?
Как отметили эксперты, по общему правилу договор управления МКД не может быть расторгнут ранее одного года в соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. Из этого правила существует исключение – соглашение сторон, когда УО и собственники договорились прекратить сотрудничество досрочно.
В этом случае суды признают такую возможность. В остальных ситуациях органы ГЖН отказывают компаниям во внесении изменений в реестр лицензий до истечения годичного срока.
Нужно ли проводить ОСС при переводе жилого помещения в нежилое?
В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления на основании заявления собственника. Эксперты объяснили, что процедура возможна при соблюдении ряда условий. Например, если для перевода необходимо переоборудование общего имущества – например, устройство отдельного входа – то такое действие возможно только с согласия собственников на ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Также в 2025 году уточнён кворум по данному вопросу: решение принимается большинством голосов участников собрания, а также большинством голосов собственников подъезда, где расположено помещение.
Другие вопросы по ОСС – в видеозаписи эфира
Также эксперты Ассоциации «Р1» в ходе эфира озвучили свои позиции:
- об обязанности указывать СНИЛС собственников при проведении собраний;
- о сроках оформления документов ОСС и передачи их в орган ГЖН;
- о возможности продления собраний;
- о том, какие ошибки делают протоколы недействительными.
Больше информации – в видеозаписи эфира. Посмотрите его, а также присоединяйтесь к нашей общей трансляции рубрики «Пульс ЖКХ»: 24 сентября Ирэн Парсамян ответит на вопросы УО, ТСЖ и кооперативов о работе с жалобами и запросами собственников.
