Управляющая организация из Волгограда смогла оспорить решение органа Госжилнадзора об исключении МКД из реестра лицензий из-за непредоставления документов в рамках внеплановой проверки. Читайте, какие доводы УО суд счёл обоснованными для признания решения недействительным.
Какие меры предпринять УО, чтобы не лишиться права управлять домом84441
Орган ГЖН не уведомил муниципалитет о принятом решении исключить МКД из реестра лицензий
УО управляла 16 многоквартирными домами в Волгограде. Орган ГЖН проводил в отношении компании проверку и запросил у неё документы по данным МКД, но организация их не предоставила. Руководителя компании суд признал виновным в административном правонарушении по ч. ч. 1, 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ и оштрафовал на 42 000 рублей (дело № А12-33284/2021).
Госжилинспекция приняла решение исключить дома под управлением компании из реестра лицензий из-за воспрепятствования проверкам. Тогда УО обратилась в суд, требуя признать такое решение незаконным, поскольку:
- административные нарушения совершены только по одному МКД;
- ГЖИ не выполнила требования ч. 1 ст. 197 ЖК РФ об уведомлении органа местного самоуправления о принятом решении.
Суд первой инстанции отметил: если в течение двенадцати месяцев суд три и более раза назначил УО или её руководителю административное наказание за воспрепятствование или уклонение от проверок, то орган ГЖН вправе исключить сведения о доме или домах, которыми управляет компания, из реестра лицензий (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ).
Поскольку надзорное ведомство не получило документы, которые требовало от УО в рамках документарной проверки, то мировой суд вынес три решения о назначении компании административного штрафа по ч. ч. 1, 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ. Данные решения вступили в силу и не были оспорены, что являлось основанием для применения ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ – исключения МКД, по которым не были предоставлены документы, из реестра.
Судья также отметил, что орган Госжилнадзора действовал по Правилам информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом (постановление Правительства РФ от 28.03.2015 № 289). Ведомство проинформировало городскую администрацию о сложившейся ситуации и планируемом исключении МКД из лицензии УО.
Поскольку инстанция не нашла нарушений в действиях органа Госжилнадзора, она отклонила иск управляющей организации.
Как УО остановить или оспорить исключение дома из реестра лицензий192426
Муниципалитет не сообщил собственникам о решении органа ГЖН исключить их дом из реестра лицензий
Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу: первая инстанция не учла, что нарушения компания допустила только по одному дому, а орган ГЖН нарушил требования по уведомлению администрации и собственников о лишении её права управлять МКД.
Суд апелляционной инстанции отметил, что, согласно материалам дела, орган Госжилнадзора назначил УО наказание трижды по одному многоквартирному дому. В отношении других домов в управлении компании таких решений суд не выносил. Также судья не нашёл в деле подтверждения, что ведомство сообщило городской администрации о том, что собирается исключить МКД из реестра лицензий.
Согласно п. 3 Правил № 289, ответственность за соблюдение требований об информировании органов власти возлагается на лицензирующий орган – Госжилинспекцию, а уведомление жителей дома – на городскую администрацию.
Согласно ч. 7 ст. 198 ЖК РФ, собственники, получив уведомление об исключении их дома из реестра лицензий УО, имеют два месяца на проведение ОСС о том, чтобы продолжить сотрудничество с компанией. Инициатор собрания должен в течение трёх рабочих дней после оформления протокола сообщить о решении в орган ГЖН. В таком случае ведомство не вправе исключать их МКД из реестра.
Как отметил апелляционный суд, такой порядок направлен на защиту прав собственников помещений в МКД. У жителей дома – исключительное право выбирать способ управления и заключать договоры. Владельцы помещений должны быть уведомлены о решении органа ГЖН, чтобы реализовать право провести ОСС, предусмотренное ч. 7 ст. 198 ЖК РФ. Без соблюдения этой процедуры ведомство не вправе исключать данные о МКД из лицензии УО.
Судья указал, что у органа ГЖН не было подтверждения, что городская администрация уведомила собственников о своём решении. Также ведомство не может доказать, что информировала муниципалитет об этом. В деле есть копия уведомления, отправленного накануне исключения сведений о домах из реестра. Это исключает возможность своевременного уведомления собственников о ситуации.
Из-за нарушений ч. 7 ст. 198 ЖК РФ суд апелляционной инстанции признал недействительным решение Госжилинспекции об исключении сведений об МКД из реестра лицензий.
Как УО вернуть исключённый из реестра лицензий многоквартирный дом53260
У собственников есть право на ОСС принять решение продолжить сотрудничество с УО
Управляющей организации лучше не доводить ситуацию до момента, когда орган ГЖН получит основания для лишения её права управлять многоквартирным домом. Но если такая ситуация произошла, у УО ещё есть возможность воспрепятствовать подобному исходу в соответствии с ч. 1 ст. 197 ЖК РФ.
Для этого управляющей организации необходимо:
- Инициировать ОСС, поставив на повестку дня вопрос о пролонгации договора управления вопреки намерениям органа ГЖН исключить МКД из реестра лицензий (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
- Известить всех собственников о предстоящем собрании не позднее 10 дней до его проведения. Извещение можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении, или отдать лично под подпись, или иным способом, если таковой был ранее предусмотрен на ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
- Провести собрание в очной форме с наличием кворума либо в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
- На собрании следует рассказать собственникам о сложившейся ситуации и о преимуществах, которые они получат, продолжив сотрудничество с УО.
- Оформить протокол собрания и приложения, подсчитав голоса и подведя итоги согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
- Довести решение ОСС до всех собственников помещений в МКД в течение десяти дней со дня его принятия (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
- Разместить документы в ГИС ЖКХ, а также направить их в орган ГЖН в соответствии с ч. ч. 7 ст. 198 ЖК РФ.
