Собственники на ОСС иногда голосуют за работы по капремонту, не указанные в утверждённом перечне ЖК РФ или в региональных НПА. Орган Госжилнадзора в таком случае считает расходование средств фонда нецелевым. Разбираемся, при каких условиях, по мнению суда, жители вправе выйти за рамки перечня из ЖК РФ.

Работы, которые выполняются за счёт фонда капремонта, прописаны в ЖК РФ и региональных НПА

Собственники в одном из домов Казани провели общее собрание, на котором решили, что починят подъезды и заменят окна за счёт средств капремонта. ТСЖ исполнило решение и провело ремонт в МКД.

Как владелец спецсчёта, товарищество уведомило орган ГЖН о капремонте, но ведомство посчитало расходование средств нецелевым и направило ТСЖ предостережение. В нём ГЖИ отметила, что указанные работы не финансируются за счёт фонда капремонта, так как они не прописаны в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. В этой статье указан ремонт:

  • внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
  • крыши;
  • подвалов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • фасада;
  • фундамента МКД.

Государственная жилищная инспекция посчитала, что товарищество нарушило ст. ст. 166, 174, 177 ЖК РФ, и в предостережении потребовала, чтобы ТСЖ:

  • вернула на спецсчёт использованные средства:
  • тратила деньги из фонда капремонта в соответствии с постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 31.12.2013 № 1146.

Товарищество отказалось выполнять требование ГЖИ и обратилось в суд с целью признать предостережение незаконным (дело № А12-11561/2020). Своё заявление ТСЖ обосновало тем, что расходы на капремонт дома собственники утвердили на ОСС (п. 21 Правил № 491). Работы были выполнены в полном объёме, средства потрачены на цели, для которых они предназначались.

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме
Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме
204370
16

Перечень работ и услуг по капремонту в МКД утверждают собственники на общем собрании

Согласно п. п. 1, 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции ОСС относится принятие решений о перечне работ и услуг по капремонту. Как указало ТСЖ, на общем собрании жители решили отремонтировать подъезды и заменить окна, используя средства со спецсчёта капремонта.

Первая инстанция отметила, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий (приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).

Организация вправе провести экономически обоснованный ремонт дома для его модернизации. Это, по мнению суда, и сделало ТСЖ в спорном МКД (п. 5.11 приказа № 312).

Также суд добавил, что исходя из ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ госжилнадзор направлен на снижение риска причинения вреда жизни и здоровью граждан и их имуществу (ч. 1 ст. 15 № 248-ФЗ).

Если орган ГЖН выявил вероятное нарушение или ущерб, то должен вынести предостережение в порядке ч. 2 ст. 49 № 248-ФЗ. В этом документе ведомство указывает, какие действия или бездействие могут привести к нарушению закона. Предостережение является мерой профилактики, однако оспариваемый ТСЖ документ был оформлен как предписание, что противоречит ст. 45 № 248-ФЗ.

Инстанция сочла, что ГЖИ нарушает права и интересы товарищества. Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, требование вернуть потраченные на капремонт деньги обратно на спецсчёт противоречит НПА. Суд удовлетворил иск ТСЖ и признал предостережение органа ГЖН незаконным.

УО и ТСЖ расходуют средства со спецсчёта капремонта по решению ОСС

Инспекция подала апелляционную жалобу, где указала, что израсходованная со спецсчёта сумма не соответствует размерам предельной стоимости проведённых работ. К тому же в нарушение ч. 1 ст. 189 ЖК РФ средства потратили по решению правления ТСЖ.

Апелляционный суд отклонил эти доводы ГЖИ, так как они не соответствовали материалам дела и опровергались представленными ТСЖ доказательствами:

  • протоколом ОСС,
  • списком запланированных работ МКД,
  • реестром собственников,
  • актом приёмки бюллетеней.

Эти документы подтверждали правомерность ОСС, на котором жители распорядились фондом капремонта. Апелляционный суд оставил решение коллег в силе.

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими
Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими
141589
2

Собственники могут включить в капремонт работы для улучшения эксплуатационных показателей МКД

Орган ГЖН подал жалобу в кассационный суд. Инстанция отметила, что:

  1. По п. 23 Правил № 491 решением о проведении капитального ремонта собственники вправе предусмотреть замену элементов общего имущества для устранения их морального износа.

Данным капремонтом были улучшены эксплуатационные показатели МКД для его надлежащего содержания: окна являются элементами фасада, от них зависит герметичность и сохранение тепла в доме.

  1.  Средства на спецсчёте принадлежат собственникам (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).
  2.  Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений об использовании данных денег относится к компетенции ОСС.
  3.  Проведённое собрание не признано недействительным.
  4.  Кабинет министров Республики Татарстан постановлением от 31.12.2013 № 1146 утвердил региональную программу капремонта, куда включён ремонт подъездов.

Кассационный суд оставил решение первой инстанции в силе и отказал органу ГЖН в удовлетворении жалобы.

Суды по-разному решают вопрос о включении дополнительных работ в капремонт МКД

Подобной позиции придерживаются и другие суды:

  • В деле № А12-8856/2019, по решению ОСС средствами со спецсчёта фонда капремонта был оплачен ремонт системы пожаротушения в МКД. Суды трёх инстанций признали финансирование таких работ правомерным.
  • В деле № А12-11561/2020 собственники на собрании решили выделить со спецсчёта деньги на монтаж системы водоотведения для кондиционеров, чтобы предотвратить разрушение фасада МКД от конденсата. Суд указал, что такие работы соответствующими нормам закона.

В практике есть и противоположная позиция. Например, в деле № А50-38815/2019 собственники на ОСС решили в рамках капремонта провести ремонт участка циркуляции ГВС, замену стояков отопления по подвальному помещению и кровельные работы.

Но ГЖИ постановила, что это нецелевое расходование средств, и направила ТСЖ предостережение. Товарищество обратилось в суд, но три инстанции ему отказали и постановили вернуть деньги обратно на спецсчёт по двум причинам:

  • Собственники определили размер взносов на капремонт в качестве минимального.

Поэтому ТСЖ может расходовать деньги со спецсчёта только на работы, которые прописаны в региональной программе.

  • Региональная программа не включает ремонт участка циркуляции ГВС, замену стояков отопления по подвальному помещению и кровельные работы (Закон Пермского края от 14.12.2018 № 304-ПК).
Какие вопросы капремонта МКД не урегулированы в НПА и как их решить
Какие вопросы капремонта МКД не урегулированы в НПА и как их решить
5356
0

Управляющим организациям на заметку

Чтобы УО и ТСЖ законно провести капитальный ремонт МКД, необходимо:

  • уточнить нормы в региональных НПА и ГЖИ;
  • изучить практику судов субъекта РФ – на чью сторону они встают в таких вопросах;
  • проводить за счёт средств фонда капремонта работы, которые экономически обоснованы и приняты на ОСС.

Также на общем собрании жители могут решить финансировать иные работы и услуги по капремонту, не прописанные в Жилищном кодексе РФ и НПА субъекта, если размер взносов на него установлен выше минимального (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).