В ЖК РФ и других НПА подробно прописаны вопросы проведения капремонта домов. Но по факту не все они ещё урегулированы. Об этом сказано и в опубликованном Докладе по правоприменительной практике за 2020 года. Читайте, какие проблемы в проведении капремонта МКД существуют и как законодатели собираются их решать.
В Докладе о правоприменении за 2020 год выделены три вопроса в сфере капремонта, требующие решения
На сайте президента России опубликован доклад о результатах мониторинга правоприменения в России за 2020 год. В нём отдельный блок посвящён вопросам организации капитального ремонта многоквартирных домов. В документе говорится о проблемах правового регулирования этого процесса, решить которые требуется на федеральном законодательном уровне.
В докладе выделены три вопроса по капремонту, в которых найдена «неполнота правового регулирования»:
- при определении понятия «многоквартирный дом»;
- при формировании региональных программ и краткосрочных планов их реализации;
- при софинансировании работ в домах – объектах культурного наследия.
По всем трём проблемам организации капремонта составители документа привели примеры законопроектов, которыми законодатели будут их решать. Разберём их подробнее.
Что собственники и УО вправе требовать от регоператора по капремонту170132
Отсутствие чёткого разграничения многоквартирного дома и дома блокированной застройки
В чём заключается проблема: В ЖК РФ нет понятия «многоквартирный дом». Это затрудняет органам власти формирование перечня объектов, подлежащих включению в региональные программы капитального ремонта. Эту проблему поднимали ещё в 2015 году, но так до сих пор и не решили. Например, существует вопрос разграничения многоквартирных домов и домов блокированной застройки, таунхаусов.
Как предлагают решить: Правительство России подготовило законопроект № 1246345-7 с изменениями в ЖК РФ и ГрК РФ. Он уже внесён в Госдуму РФ. В документе прописано разграничение понятий «дом блокированной застройки» и «многоквартирный дом».
Кабмин предлагает указать, что каждый блок таунхауса – вид жилого дома. Разграничение позволит поставить такое строение на кадастровый учёт как жилое здание, а собственникам не придётся платить за капремонт. Понятие МКД вводится в Жилищный кодекс РФ, а понятие «дом блокированной застройки» – в Градостроительный кодекс РФ. Если документ примут, то он вступит в силу с 1 марта 2022 года.
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и управляющей организации. Если это МКД, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие. Узнайте о том, по каким критериям сейчас дом признаётся многоквартирным, на примере из судебной практики.
Четыре нарушения в работе УО – владельца спецсчёта и как их избежать254870
Несовершенство механизма формирования программы капремонта и внесения в него изменений
В чём заключается проблема: С момента включения дома в региональную программу капремонта до даты его проведения может пройти много лет. При этом сведения об МКД при постановке его в очередь на ремонт не всегда соответствуют текущему техническому состоянию дома. Например, в региональной программе запланирован ремонт фасада, а на деле оказывается, что требуется капремонт крыши.
При этом у органа власти региона нет права на этом основании вносить изменения в программу или переносить сроки проведения ремонта без решения общего собрания собственников помещений в таком МКД (ч. 4 ст. 168 ЖК РФ).
Как предлагают решить: Минстрой России разрабатывает проект федерального закона с изменениями в статьи ЖК РФ. Ведомство предлагает добавить в перечень работ по капремонту, проводимых за счёт минимального взноса, обследование технического состояния МКД или его конструктивных элементов как вид самостоятельных работ.
Проведение такого обследования позволит определить приоритетные виды работ по капремонту или принять решение о том, что запланированный вид ремонта не нужен или нецелесообразен в случае аварийного состояния МКД.
Согласно законопроекту, субъекты РФ смогут сами менять сроки проведения капремонта по результатам обследования технического состояния МКД, в том числе переносить их на более поздний период. Законодатели считают, что принятие таких изменений позволит «более эффективно использовать взносы на капремонт и повысить финансовую устойчивость региональных программ».
Региональная программа капремонта должна актуализироваться не реже одного раза в год. Это позволяет органам власти добавлять МКД в программу или исключить из неё дом, в котором, например, собственники перешли на спецсчёт и уже провели капремонт. Читайте, как сейчас вносятся изменения в программу капитального ремонта в регионе и какую роль в этом играют УО.
Судебная практика по капремонту: как расходовать деньги со спецсчёта101050
Отсутствие в НПА обязанности органов власти софинансировать капремонт домов-памятников
В чём заключается проблема: В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ, государственная охрана объектов культурного наследия является одной из приоритетных задач органов власти всех уровней в России. Многоквартирные дома, являющиеся памятниками истории и культуры, представляют собой уникальную ценность, но стоимость капремонта таких МКД превышает установленную предельную стоимость.
По общему правилу в таком случае оплачивают работы собственники: для них взнос в фонд капремонта устанавливается сверх минимального размера (ч. 4 ст. 190 ЖК РФ). У органов власти нет обязанности по софинансированию таких работ в части превышения предельной стоимости ремонта домов-памятников.
Как предлагают решить: Депутаты Госдумы РФ разработали проект федерального закона № 1180448-7 с изменения в № 73-ФЗ об объектах культурного наследия и в Жилищный кодекс РФ.
Авторы документа предлагают установить обязанность УО по выполнению требований охранного обязательства, определённых в отношении такого дома в целом, его части и (или) общего имущества многоквартирного дома – памятника. Также УО будет обязана информировать жителей МКД о наличии указанных требований.
Органы власти со своей стороны будут оказывать финансовую поддержку в случае превышения размера предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах – объектах культурного наследия за счёт бюджетных средств. Ремонт получит статус работ по сохранению МКД как объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ.
Капитальный ремонт домов-памятников активно обсуждают эксперты, предлагая использовать опыт властей Санкт-Петербурга. В 2005–2011 годах в северной столице исторические здания ремонтировались за счёт спецфонда, куда перечислялись средства от спонсоров-госкорпораций. Больше о проблемах, с которыми сталкиваются УО при управлении МКД – памятниками культурного наследия, узнайте из выпуска онлайн-журнала «Школа ЖКХ».
Больше о капремонте – в наших материалах
В Докладе о результатах мониторинга правоприменительной практики за 2020 год авторы выделили только три проблемы, требующие урегулирования в НПА. Но по факту управляющие домами организации могут столкнуться и с другими сложными ситуациями:
- как оформить кредит на капитальный ремонт;
- можно ли взыскать с регоператора стоимость неотложного капремонта;
- как согласовать использование новых материалов при ремонте кровли.
Ещё одна проблема, с которой сталкиваются жители МКД при формировании региональных программ капремонта, – срок начала внесения платы в фонд для собственников помещений в секциях одного дома, введённого поэтапно. Об этой ситуации на следующей неделе подробнее расскажет на нашем портале юрист компании «МКДЭКСПЕРТ»: следите за обновлениями.
