Сегодня разбираем судебное дело, в котором УО оспаривала предписание органа ГЖН и доказывала, что выполнять текущий ремонт общего имущества она должна в соответствии с графиком, который утвердили собственники на общем собрании, а не по требованию ведомства. Узнайте, согласился ли с такой позицией ВС РФ.
Собственники на ОСС могут установить порядок и сроки проведения ремонта общего имущества дома
Орган Госжилнадзора Ивановской области провёл внеплановую проверку работы одной из управляющих организаций и выдал предписание устранить выявленные нарушения в содержании и ремонте общего имущества МКД. Ведомство указало на то, что многим элементам в доме требуется текущий ремонт. На проведение работ, перечисленных в предписании, УО получила несколько месяцев.
Но компания подала в суд иск, посчитав, что документ органа ГЖН незаконен и нарушает права как самой УО, так и собственников помещений в МКД. Факт повреждений и нарушений организация не оспаривала, но в иске указала, что перечень работ и услуг утверждён на ОСС, и сами жители дома определили, когда УО обязана провести ремонт элементов общего имущества. В приложении к договору управления прописан поэтапный план таких работ на разные годы. И УО этот план выполняет.
Доказательств неотложности проведения данных работ в срок, установленный ГЖИ, а также наличие угрозы безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества ведомство суду не предоставило.
Орган ГЖН не согласился с такой позицией компании: выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным. УО должна устранять обнаруженные неисправности конструкций жилого дома и предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в предписании работы включены в ПП РФ № 290, их необходимо выполнить независимо от решения ОСС и утверждённого плана работ.
Срок исковой давности и перерасчёт платы за ЖКУ по требованию ГЖИ240011
УО обязана соблюдать требования жилищного законодательства к надлежащему содержанию ОИ в доме
Суд первой инстанции, рассмотрев обстоятельства дела, отметил, что выявленные органом ГЖН при проверке недочёты и повреждения общего имущества МКД нарушают требования пп. 3.2.8, 4.2.1.1, 4.3.1, 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.1.1 Правил № 170, п.п. 7, 11 ПП РФ № 290, пп. «а», «б» п. 10, пп. «а», «б» п. 4 пп. «з» п. 11 ПП РФ № 491, пп. «а», «б» п. 3 ПП РФ № 1110.
При управлении многоквартирным домом УО, как указал суд, несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.
В силу п. 10 ПП РФ № 491 управляющая организация обязана содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность для жизни и здоровья граждан;
- сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 ПП РФ № 491).
Как отметил суд, в договоре управления стороны согласовали, что оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома осуществляется в зависимости от фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих управляющей организации от собственников.
Также в договоре указано, что УО должна выполнять поэтапный план работ по текущему ремонту в соответствии с решением собственников при утверждении размера платы, необходимого для проведения данных видов работ. В случае, если собственники не проголосовали за предложенный размер платы, выполнение данных работ переносится на следующий год на тех же условиях.
Указанные в предписании органа ГЖН повреждения элементов общего имущества в МКД нарушают нормы технического состояния и эксплуатации такого имущества. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре управления соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС.
При этом, как посчитал суд, УО, исполняя работы по ремонту дома в соответствии с планом на 2019–2021 гг., утверждённым собственниками, и не принимая своевременных мер по устранению повреждений, способствует их развитию, создаёт угрозу разрушения, и угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу.
Судья сделал вывод, что в целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, их имуществу, УО обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома.
Наличие плана выполнения работ ориентировочной продолжительностью в три года не предоставляет УО отсрочку указанных работ и не освобождает её от своевременного исполнения обязательств, прямо предусмотренных действующим законодательством и договором управления. Суд оставил в силе предписание органа ГЖН, отклонив иск управляющей организации.
Вправе ли муниципалитет проводить в отношении УО жилищный контроль367113
Проводить требуемый текущий ремонт УО должна независимо от утверждённых на ОСС сроков
Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, посчитав, что орган ГЖН необоснованно требует перенести сроки проведения работ, утверждённые собственниками помещений в многоквартирном доме на ОСС.
Однако суд апелляционной инстанции повторил вывод коллег о том, что спорные работы должны быть выполнены УО независимо от наличия волеизъявления жителей дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома. Приведённые судами положения законодательства должны соблюдаться УО независимо от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников помещений, включения таких условий в договор управления.
УО не смирилась с этим и обратилась в кассационный суд, настаивая на том, что суды не применили нормы, предусматривающие условия договора управления, обязательные для исполнения компанией. В отсутствие нормативно установленных сроков проведения работ по содержанию и текущему ремонту, основным способом их определения является договор управления МКД и волеизъявление собственников помещений на ОСС. В приложении к договору управления утверждён поэтапный план проведения работ по текущему ремонту общего имущества МКД с видами и сроками выполнения.
Но и этот суд встал на сторону органа ГЖН: наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением УО работы по содержанию общего имущества дома, соответственно, их устранение входит в её обязанности.
Вправе ли Госжилинспекция предписать УО погасить долги перед РСО163720
Запомнить
Точку в деле поставил ВС РФ, который подтвердил, что УО обязана соблюдать требования законодательства по содержанию и ремонту общего имущества дома независимо от того, в какие сроки ОСС утвердило выполнить тот или иной ремонт в доме (дело № А17-6953/2019).
Следовательно, даже если собственники на общем собрании составили план работ по текущему ремонту элементов общего имущества, которое находится в ненадлежащем состоянии, УО стоит иметь в виду, что при проверке орган ГЖН всё равно может привлечь её к ответственности за нарушения лицензионных требований и принудить выполнить ремонт ранее установленных жителями МКД сроков.
