Чтобы правильно заполнить перечень работ в ГИС ЖКХ, управляющей организации нужно знать, из чего складывается цена договора управления, как работать с шаблонами и как соотносятся перечень работ и размер платы.

Об этом и многом другом мы поговорили на вебинаре «Как УО и ТСЖ заполнить перечень работ в ГИС ЖКХ» 9 октября. Читайте первую часть рассказа о том, как заполнить перечень работ в ГИС ЖКХ.

Как рассчитать стоимость работ для внесения в ГИС ЖКХ?
52578
0

Из чего складывается цена договора управления

В п. 3 ст. 162 ЖК РФ перечислены требования, которым должен соответствовать договор управления МКД. В этом документе обязательно должны быть указаны:

  • состав общего имущества и адрес такого дома;
  • перечень работ и услуг по управлению МКД;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и порядок изменения такого перечня;
  • перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ и порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением УО её обязательств по договору управления.

Цена договора управления, которая является обязательным требованием такого договора, складывается из трёх составляющих: платы за содержание общего имущества в МКД, текущего ремонта и управления МКД.

Выбор варианта условий определения размера платы за содержание и ремонт зависит от того, каким образом определяется цена договора управления МКД (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения представляет складывается из:

  • расценок на услуги и работы, включённые в  минимальный перечень услуг и работ, и из расценок на дополнительные услуги по договорённости сторон;
  • размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию,  теплоэнергию, водоотведение в целях содержания ОИ в МКД (с 1 января 2017 года – п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Текущий ремонт, в отличие от капитального, проводится для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах. Он может подразумевать замену или восстановление отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей.

А под управлением МКД, третьей составляющей договора управления, понимается:

  • приём, хранение и передача технической документации на МКД;
  • подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД;
  • разработка с учётом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а если домом управляет ТСЖ или ЖСК – формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества дома;
  • обеспечение участия представителей собственников помещений в МКД в контроле за качеством услуг и работ, в том числе при их приёмке.
Что делать УО, если один участок зарегистрирован для нескольких МКД
11145
9

Как определяется цена договора управления

Чтобы определить цену договора управления, нужно придерживаться порядка, установленного статьями 779–783, 702, 708–711 ГК РФ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Цена договора может определяться как от фактических затрат управляющей организации с учётом её вознаграждения, а также с учётом распределения полученной экономии УО в соответствии со ст. 710 ГК РФ, путём составления сметы или путём определения в договоре управления твёрдой или приблизительной цены (ст. 709 ГК РФ).

При этом твёрдую цену нельзя уменьшать или увеличивать по причине соответственно уменьшения или увеличения объёмов, подлежащих к выполнению по договору управления работ, услуг или затрат на их выполнение (п. 6 ст. 709 ГК РФ).

Управляющая организация не обязана предоставлять собственникам информацию о стоимости, например, материалов, используемых при выполнении работ. То есть, она не обязана обосновывать цену договора управления.

Но при этом ответственность перед  собственниками помещений в МКД за все выполненные работы или оказанные услуги несёт именно управляющая организация. А собственники могут её контролировать –  совет МКД следит за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества дома (ст. 161.1 ЖК РФ).

Как оформляются акты выполненных работ

Согласно п. 9 ПП РФ от 03.04.2013 № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. Акты составляются по форме, которую установил приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр, и являются составной частью технической документации МКД.

Если вы думаете, что этот приказ – панацея от всех бед, то вы не правы. Он не определяет порядок актирования и не закрепляет конкретные сроки и периодичность подписания актов. Но такая неопределённость может быть на руку управляющей организации.

Подписывает акты выполненных работ председатель совета МКД (пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Мы рекомендуем установить срок подписания актов выполненных работ раз в год путём направления их заказным письмом председателю совета МКД.

В акте обязательно укажите:

  • номер, дату и место составления;
  • адрес МКД, ФИО и номер квартиры председателя совета МКД;
  • реквизиты протокола ОСС, на котором был выбран председатель;
  • реквизиты УО, ФИО и должность уполномоченного лица со стороны УО;
  • номер и дату договора управления.

По каждому виду работ или услуг необходимо будет прописать:

  • наименование вида работы или услуги,
  • периодичность и количественный показатель выполненной работы или услуги,
  • единицу измерения работы или услуги,
  • стоимость выполненной работы или услуги за единицу,
  • цену в рублях.
Шесть нестандартных практик из повседневной работы организаций ЖКХ
4073
1

Как фиксируются претензии по выполненным работам

Претензий в жизни управляющих организаций хватает с лихвой, поэтому нужно уметь грамотно их фиксировать и решать.

Если у собственников есть претензии по выполненным работам или оказанным услугам, их нужно зафиксировать в письменном виде прямо в момент обнаружения (ст. 723 ГК РФ).

Акт о некачественных работах подписывается в присутствии представителя УО и председателя совета МКД (ПП РФ № 354). В течение 6 месяцев с этого момента собственники могут требовать от УО перерасчёта (п. 8 ПП РФ № 491).

Перерасчитывается размер платы с момента составления акта о ненадлежащем качестве по дату составления акта об устранении нарушений (п. п. 111,112 ПП РФ № 354).

Если со стороны собственников нет претензий к качеству работ, они считаются выполненными.

С такой теоретической подготовкой можно приступать к занесению перечня работ и услуг в ГИС ЖКХ.

Завтра мы подробно расскажем, как заполнить перечень работ в ГИС ЖКХ.