Победитель открытого конкурса по выбору УО для дома может быть признан уклонившимся от заключения договора. Узнайте, при каких условиях это происходит, а также читайте разъяснения экспертов Ассоциации «Р1», может ли победитель отказаться от договора управления, если не выполнил все требования НПА к порядку его заключения.
Когда ОМС не вправе проводить открытый конкурс по выбору УО57070
Муниципалитет проводит конкурс по выбору УО для дома, если способ управления в нём не выбран или не реализован
Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, муниципалитет проводит открытый конкурс, если:
- в течение шести месяцев до этого собственники не выбрали способ управления домом или не реализовали принятое ими решение;
- истекает срок действия договора, заключённого по результатам предыдущего конкурса, а ОСС не приняло решение о выборе УО или создании ТСЖ.
Процедура проведения открытых конкурсов описана в постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Документ объясняет, что способ управления МКД считается не выбранным, если:
- собственники помещений в МКД не провели соответствующее ОСС;
- собрание состоялось, но решение о выборе способа управления не было принято;
- прошло два месяца после вступления в силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по выбору способа управления МКД и повторное собрание собственники не провели или решение о выборе способа управления не приняли.
Решение считается нереализованным, если:
- большинство собственников помещений в МКД не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
- владельцы помещений в МКД не направили в орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ или кооператива;
- УО и собственники не заключили договоры управления МКД, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.
Оспаривание результатов конкурса по выбору управляющей организации103700
УО-победитель признаётся уклонившейся от заключения договора при невыполнении требований п. 90 ПП РФ № 75
Правила заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса, проведённого муниципалитетом, и признания компании уклонившейся от этой процедуры прописаны в разделе IX ПП РФ № 75.
В соответствии с п. 90 ПП РФ № 75, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола представляет организатору подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств согласно ст. 329 ГК РФ. Например, договор страхования или документы на депозит.
Также УО-победитель в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления собственникам помещений в МКД для подписания указанных договоров согласно ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке (п. 91 ПП РФ № 75).
В п. п. 92– 94 ПП РФ № 75 прописаны условия, когда победитель признаётся уклонившимся от заключения договора управления МКД по итогам открытого конкурса: если компания не направила в муниципалитет подписанный проект договора в установленный срок или не предоставила обеспечение исполнения обязательств.
В такой ситуации орган местного самоуправления предлагает заключить договор управления участнику конкурса, ставшему вторым после уклонившейся от договора компании (п. 91 ПП РФ № 75).
Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД3061510
За ненаправление собственникам проекта договора УО не признают уклонившейся от заключения ДУ
Один из членов Ассоциации «Р1» стал победителем открытого муниципального конкурса и в течение 10 дней предоставил организатору подписанный проект договора и обеспечение в виде страхования ответственности. При этом УО не направила собственникам договоры на подпись. Дом не был внесён в лицензию УО. Компания задала экспертам вопросы о том, может ли она отказаться от этого ДУ и считается ли она уклонившейся от его подписания.
Как отметили эксперты Ассоциации «Р1», ПП РФ № 75 не регулирует порядок действий в случае, если победитель предоставляет подписанный проект договора и обеспечение, но не направляет договор на подпись собственникам. Здесь есть два возможных пути, основанные на разных подходах к толкованию норм ПП РФ № 75. Итог зависит от позиции муниципалитета как организатора конкурса.
- При буквальном толковании пунктов ПП РФ № 75 считается, что управляющая организация приступила к исполнению своих обязанностей, даже несмотря на не включение в реестр лицензий.
Верховный суд РФ в определении от 24.12.2019 по делу № А33-27179/2018 признал, что первичным является выполнение УО обязательств по договору управления: выставление счетов, проведение работ и оказание услуг. Если же компания обязательства по содержанию общего имущества не выполняла, то это нарушение лицензионных требований.
Договор управления в данной ситуации может рассматриваться как заключённый с собственниками путём конклюдентных действий: потребление коммунальных услуг, оплата выставленных счетов. Расторгнуть такой ДУ досрочно можно только по решению ОСС. В одностороннем порядке отказаться от договора управления управляющая организация не может.
- Если администрация будет не буквально толковать требования ПП РФ № 75 к победителю конкурса, то может признать УО уклонившейся от заключения договора управления, поскольку компания не направила договоры собственникам.
Юристы Ассоциации «Р1» считают такой подход маловероятным. Один из вариантов для компании «уйти» из дома: предложить собственникам выбрать другую УО на общем собрании или создать ТСЖ. В ином случае, если спор о том, кто управляет домом, дойдёт до суда, то вероятнее всего именно победитель конкурса будет признан ответственным за МКД.
У вас есть вопрос с экспертам или нужна помощь в разрешении сложной ситуации в работе? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и получайте информационную поддержку и консультации юристов. Они уже разобрали множество непростых случаев в сфере управления домами. Читайте о восьми сложных ситуациях из практики УО и предложенных экспертами Ассоциации «Р1» решениях, а также следите за обновлениями сайта объединения в рубрике «Спрашивали? Отвечаем».
