Прямые договоры собственников с РСО существовали и до № 59-ФЗ. Их законный статус подтвердил № 176-ФЗ в июне 2015 года. Однако судебная практика показывает, что фактически сложившиеся договорные отношения могут быть признаны недействительными. Читайте о том, почему суды выносят такие решения.

Фактически сложившиеся прямые договоры узаконил № 176-ФЗ

Собственники помещений в многоквартирных домах получили право на общем собрании принять решение о заключении прямого договора с РСО только после вступления в силу 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). До этого расчёты непосредственно с поставщиками ресурсов были законны только в тех домах, где прямые отношения жителей МКД с поставщиком ресурсов сложились «исторически».

Прямые отношения собственников и РСО, сложившиеся до 30 июня 2015 года, были признаны действующими Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ до истечения их срока или до момента отказа от них одной из сторон.

Поэтому управляющие организации, получившие в управление многоквартирные дома с такими давними прямыми договорами, не считают обязательным исполнять требования п. п. 4, 5 ПП РФ № 124 о направлении в РСО оферты на заключение договора на предоставление коммунальных услуг жителям МКД.

УО забывают о том, что, согласно п. 18 ст. 12 № 176-ФЗ, при смене способа управления домом или УО, собственники обязаны на ОСС выразить согласие на продолжение фактически сложившихся прямых договорных отношений с РСО. Если это условие не было исполнено, такой договор, признанный ранее, согласно № 176-ФЗ, действующим, считается расторгнутым при смене УО.

Разберём такую ситуации на примере судебной практики, в которой суды решали спор о необходимости УО заключить договоры с поставщиком коммунальных ресурсов не в пользу первых.

Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ
31808
5

УО не заключила договор с РСО из-за прямого договора по № 176-ФЗ

Управляющая организация получила в управление один из многоквартирных домов Хабаровского края. Собственники помещений в доме оплачивали индивидуальное потребление электроэнергии в адрес РСО по прямому договору, признанному согласно № 716-ФЗ. Поэтому УО не стала заключать договор с РСО.

Данный факт установил орган лицензионного надзора. УО получила предписание устранить нарушение требований ч. ч. 2, 3 ст. 161, ч. 2 ст. 162, п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, п.п. 4, 5 ПП РФ № 124 – заключить договор с РСО на поставку электрической энергии.

УО направила РСО оферту на заключение договора на поставку коммунальных ресурсов с целью содержания общего имущества МКД. Поставщик электроэнергии прислал бланк договора, но УО он не устроил. Был составлен протокол разногласий, который РСО получила, но не подписала, направив организации новый вариант. Он включал не только КР на СОИ, но и предоставление услуги энергоснабжения в помещениях собственников. Управляющая организация такой договор не подписала.

При проверке исполнения предписания орган контроля выдал УО новое предписание, с которым организация не согласилась и подала в суд иск с требованием признать документ незаконным и неисполнимым.

В свою защиту УО привела доводы о том, что у собственников заключён прямой договор с РСО, и приложила протокол ОСС от 28.02.2017, на котором собственники проголосовали за прямой договор с поставщиком электроэнергии.

Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО
75112
11

При смене УО собственники не подтвердили сохранение прямых договоров

Суды трёх инстанций отклонили иск управляющей организации, признав требования надзорного органа законными. Их решения основывались на следующих тезисах:

1.  Управляющая домом организация не имеет права отказываться от заключения с РСО договора энергоснабжения в силу ч. 12 ст. 161 ЖК РФ (в редакции на момент проведения суда) и обязана заключать такие договоры с РСО в силу пп. «б» п. 31 ПП РФ № 354, в том числе на КР на СОИ.

2. Прямые договоры, которые были признаны исторически сложившимися в соответствии с № 176-ФЗ, при изменении способа управления домом или смене УО действуют после этого только в том случае, если при этом на ОСС было принято решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчётов за КУ напрямую с РСО (ч.ч. 17, 18 ст. 12 № 176-ФЗ).

3. Собственники помещений в МКД после этого не могли принимать решение о заключении прямого договора с РСО, если дом не находился в непосредственном управлении (прим. – такое право они получили только в апреле 2018 года согласно № 59-ФЗ).

4. В отсутствие прямого договора собственников с поставщиком ресурсов УО, приступая к управлению многоквартирным домом, обязана направить поставщику ресурсов оферту для заключения договоров поставки коммунальных ресурсов на индивидуальные и общедомовые нужды (п. 5 ПП РФ № 124).

Поскольку управляющая домом организация не смогла предоставить суду доказательства, что при смене УО собственники на ОСС решили сохранить прямой договор, заключённый с РСО до 30.06.2015, при выборе УО такой договор перестал действовать.

Протокол ОСС от 28.02.2017, на котором собственники проголосовали за прямой договор с поставщиком электроэнергии, суд не принял во внимание, поскольку на тот момент собственники не имели права принимать такое решение.

Суды трёх инстанций установили, что в отсутствие прямого договора с РСО исполнителем услуг по электроснабжению является управляющая организация. Она обязана заключить договор с РСО или же обратиться в суд для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора энергоснабжения. Предписание органа лицензионного контроля суды оставили в силе.

Минстрой РФ о заключении прямых договоров в домах с ИТП
49367
4

Прямой договор по № 176-ФЗ не освобождает УО от заключения договора с РСО

Подобные выводы судов можно найти в решениях и по другим подобным делам. В деле № А04-6048/2016 управляющая организация, с 2009 года обслуживавшая многоквартирные дома, в 2015 году на основании решений ОСС заключила с собственниками договоры управления.

На тех же ОСС собственники подтвердили сохранение прямых договоров с РСО в соответствии с требованиями ч.ч. 17, 18 ст. 12 № 176-ФЗ. Поэтому УО действительно не была обязана заключать договор с РСО на покупку коммунальных ресурсов для индивидуального потребления.

Но суд при этом отметил, что УО, которые не приняли на себя обязанности по предоставлению коммунальной услуги в соответствии с положениями № 176-ФЗ, обязаны заключить договор ресурсоснабжения в отношении покупки КР на СОИ (п. 21.1 ПП РФ № 124).

Верховный суд РФ, рассматривая кассационную жалобу УО, подчеркнул, что принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные ресурсы напрямую РСО не снимает с общества, как исполнителя коммунальных услуг, обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Судебная практика по признанию недействительными фактически сложившихся прямых договорных отношений собственников с РСО согласно № 176-ФЗ достаточно обширна. Вот ещё несколько примеров таких дел: № А24-1426/2018, № А44-3406/2016. Такая позиция соответствует мнению Минстроя РФ, которое ведомство изложило в п. 3 письма от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04.

Как УО проверить законность фактически сложившихся прямых договоров собственников с РСО

Вопрос с признанием недействительным фактически сложившихся до 30 июня 2015 года прямых договорных отношений собственников с РСО не грозит тем управляющим организациям, которые:

1. Заключили договор управления МКД до вступления в силу № 176-ФЗ и не прерывали его.

2. При заключении договора управления после 30.06.2015 вынесли на ОСС вопрос о сохранении ранее сложившихся прямых договоров, и собственники положительно проголосовали по нему.

3. После заключения договора управления отправили в РСО заявку (оферту) и предприняли все необходимые меры для заключения договора с РСО, в том числе по урегулированию договорных разногласий.

Поэтому, если УО управляет домом с исторически сложившимся прямым договором, ей следует проверить дату, когда был заключён ДУ по дому. Если это произошло до вступления в силу № 176-ФЗ, то у УО должен быть договор с РСО только на КР на содержание общего имущества многоквартирного дома. Прямой договор собственников с РСО по-прежнему действует.

Если договор управления заключён после 30 июня 2015 года, то произошла смена формы управления домом или смена УО. В таком случае следует удостовериться, что собственники одновременно с переходом в новую УО на ОСС приняли решение о сохранении прежней схемы предоставления КУ и расчётов за них.

На руках у УО должен быть протокол такого собрания собственников. При его отсутствии следующий шаг УО – удостовериться, что в РСО была отправлена оферта в соответствии с требованиями ПП РФ № 124 на заключение договора по всему объёму ресурса, поставляемого в дом.

Если этого сделано не было, у управляющей организации есть два пути, чтобы подстраховаться на случай обращения РСО в суд или получения предписания от органа ГЖН:

1. Отправить оферту и заключить договор с поставщиком ресурсов.

2. Провести ОСС, чтобы собственники приняли решение о заключении прямого договора с РСО в соответствии с п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Организуйте и проведите юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД по переходу на прямые договоры с помощью сервиса «ОСС на 100%».