Информационное пространство России изобилует отрицательными примерами из работы управляющих организаций и ТСЖ: чаще всего журналисты рассказывают о том, что УО не сделали или сделали с нарушением при управлении домом. Сегодня мы рассказываем о положительных практиках из деятельности УО и двух ТСН из разных регионов страны.
Не считайте новостройки беспроблемным жилфондом
Управляющая компания «Новый дом» – одна из победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», который проводил НП «ЖКХ Контроль» в этом году. Компания работает на рынке управления многоквартирными домами 2,5 года. В её управлении находятся 10 домов, новостроек в 16–17 этажей. В ближайшие три месяца УК планирует заключить договор управления ещё с тремя МКД.
Как отметил ведущий специалист УК «Новый дом» Дмитрий Шувакин, обслуживать новостройки порой даже сложнее, чем «зрелый» жилфонд: в новых домах приходится настраивать и отлаживать работы инженерного оборудования и выравнивать гидравлику. Головной болью УК становятся постоянные ремонты, несогласованные переустройства и перепланировки в доме.
Но управляющая компания справляется с этими проблемами и планирует расширяться: уже появился дополнительный офис УК, ведутся переговоры по заключения договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые не являются новостройками. Для этого ведётся подготовка новых кадров.
Дмитрий Шувакин, отвечая на вопросы РосКвартала, отметил несколько удачных практик из деятельности УК, которые, помимо соблюдения требований законодательства, помогает компании управлять домами и сохранять хорошие отношения с жителями.
«Практики эффективного управления МКД – 2018»: как это было64602
Общайтесь с жителями домов через социальные сети
Специфика новостроек в том, что соседи не знают друг друга, некоторые собственники ещё не въехали в квартиру и даже могут проживать в другом городе. Альтернативой формой общения с жителями многоквартирных домов и обратной связи стала созданная в январе 2017 года официальная группа УК в ВКонтакте.
Группа оказалась востребованной, поскольку в домах под управлением УК «Новый дом» проживают в основном молодые семьи. Общаться с ними через интернет – удобно и эффективно. В группе дублируется практически вся информация с сайта УК, а также открыты обсуждения и диалоги.
Вкладывайте деньги в профессионализм сотрудников
По словам Дмитрия Шувакина, главное в работе любой управляющей организации – наличие команды и её способность адаптироваться и совершенствоваться. Ведь образцовой компанию делают люди, которые в ней работают. Это и есть главный источник успеха.
Не всегда получается взять на работу уже готовых, опытных, «матёрых» специалистов. Поэтому УО должна сама их растить, готовить, вкладываясь в обучение, курсы повышения квалификации, семинары для сотрудников.
Руководителям всех уровней следует заниматься самообразованием, читать соответствующую литературу, которая поможет им улучшить свои профессиональные навыки.
Управляющая компания в соцсетях: как общаться с жителями161970
Полезные советы УО на каждый день
Приведём ещё несколько практик, которые помогают УК «Новый дом» эффективно выполнять свои обязанности по договорам управления и поддерживать хорошие отношения с жителями многоквартирных домов:
- Использование программ-планировщиков и приложений, через которые устанавливаются задачи. Руководитель может даже с телефона ставить задачи и следить за процессом их выполнения, а также планировать рабочее время сотрудников.
- Направление платёжных документов по электронной почте без бумажной копии. Собственникам намного удобнее получать счёт за ЖКУ напрямую на свою электронную почту.
- Создание эффективно работающего Совета МКД, который станет помощником управляющей организации при решении самых разных задач.
Следуйте поставленным перед ТСЖ целям
Если конечная цель деятельности управляющей организации – получить прибыль от своей работы по управлению многоквартирными домами, то у товарищества собственников жилья или недвижимости цели совершенно иные: улучшить условия жизни и поддерживать в надлежащем состоянии общее имущество дома, где они проживают. Но не всегда товарищество справляется с поставленными задачами.
Однако нет ничего невозможного. Этот тезис подтверждают ТСЖ «Смоленский - 8/2», вошедшее в тройку победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ» в номинации «Образцовое ТСЖ/ЖСК», и его председатель Виктор Ежов. ТСЖ вот уже 12 лет управляет одним из многоквартирных домов в Твери, и за этот срок дом и придомовая территория преобразились до неузнаваемости. В 2016 году МКД был удостоен звания «Дом образцового содержания».
Постепенно приведите в порядок всё общее имущество дома
Виктор Ежов рассказал, что на на момент образования товарищества в доме протекала крыша, подвалы были полузатоплены фекалиями, окна выбиты и закрыты фанерой, двери в подъезды не закрывались, а перила были настолько расшатаны, что представляли опасность для людей.
За 12 лет деятельности ТСЖ проведены работы по капитальному ремонту крыши, заменены внутридомовые сети по всем коммунальным услугам. Созданы новые тепловые пункты с автоматическим регулированием подачи тепла в зависимости от температуры наружного воздуха, установлены ОДПУ.
Проведён косметический ремонт подъездов: стены и лестницы облицованы плиткой, заменены перила, в переходах и на площадках размещены картины с городскими видами. Установлены видеокамеры, тепловые завесы в подъездах.
Изменения коснулись и придомовой территории в 3,5 тыс. кв. м.: участок огорожен забором, установлены автоматические ворота с домофоном. Во дворе оборудована детская площадка, постелен рулонный газон, высажены деревья и цветы. Дорога во дворе асфальтирована, также организованы парковка для автомобилей и площадка для сбора ТКО.
При этом жители многоквартирного дома вносят в ТСЖ плату только за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт. Размер платы в первом случае составляет 15 руб. с 1 кв.м. площади, находящейся в собственности. Тариф на капитальный ремонт – 7,7 руб./кв.м. Жители не платят за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества дома и за обслуживание домофонов.
Единственной целью своей работы, миссией ТСЖ Виктор Ежов видит создание и поддержание комфортных условий для проживания в доме людей. В том числе товарищество работает и для себя, в своих интересах, ведь все его члены – жители управляемого дома. Остальные жители также заинтересованы в изменениях, они уже привыкли к тому, что в доме «всё неплохо» и гордятся своим МКД.
Вся работа ТСЖ «Смоленский - 8/2» и его председателя подробно освещается на сайте товарищества: здесь можно найти информацию об ОСС, о выполненных работах и оказанных услугах, финансовую отчётность, о судебных делах, в которых участвовало ТСЖ, фотографии дома и придомовой территории.
Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке724344
Боритесь за права и интересы собственников
Через тернии к звёздам – так можно охарактеризовать путь создания и становления ТСН «Семья», которое управляет 12-этажным многоквартирным домом во Владимире. ТСН также вошло в тройку победителей конкурса «Супердомоуправ» в номинации «Образцовое ТСЖ/ЖСК», а ранее было признано образцовым товариществом собственников, лучшим во Владимирской области. Председатель правления ТСН Алла Панкратова поделилась опытом, как создать ТСН в новостройке и не сдаться в борьбе с застройщиком и администрацией.
Создать ТСН в новостройке сложно потому, что огромных трудов стоит найти и пригласить всех собственников на ОСС. Инициативная группа будущих жителей дома, узнав, что дом выставлен на открытый конкурс по выбору УО, приложила немало усилий, чтобы собрание все-таки организовать. Первое собрание – самое сложное, ведь собственники ещё незнакомы друг с другом, а им приходится выбирать правление ТСН, голосовать за людей, которых они впервые видят.
Следующий проблемный этап – принять дом от застройщика при отсутствии опыта управления многоквартирным домом. Причём застройщик в случае с ТСН «Семья» требовал принять у него дом с многочисленными нарушениями. Жители нового дома не сдались и добились, чтобы застройщик устранил недоделки и нарушения. Дом и придомовая территория были приняты.
Дом был принят, но отсутствовало освещение двора. Городская администрация не приняла на баланс новые электросети и не заключила договор с поставщиком электроэнергии. В итоге после восьми месяцев борьбы собственники приняли решение провести работы по техническому подключению к трансформаторной подстанции за свой счёт, обратившись к собственнику подстанции и РСО.
Привлекайте к своей деятельности жителей и не забывайте об образовании
Несмотря на все эти проблемы ТСН успешно справляется с возложенными на него обязательствами по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома. В 2014 году при создании товарищества собственники установили размер платы за содержание и ремонт общего имущества в 20 руб. с одного кв.м. – с тех пор он ни разу не повышался.
Алла Панкратова отметила две важные вещи для успешной работы ТСН:
- активное участие жителей дома в управлении домом и работе ТСН, их бережное отношение к общему имуществу;
- постоянное повышение квалификации председателя ТСН и членов правления, использование полученных знаний и опыта в ежедневной деятельности.
Как УО и ТСЖ улучшить качество своей работы
Приведённые примеры УО и ТСН, успешно выполняющих обязанности по управлению многоквартирными домами, показывают, что это возможно, если:
- Активно вовлекать в процесс управления домом жителей через Совет дома, общие собрания.
- Обучать сотрудников и повышать уровень их квалификации.
- Бороться за права и интересы жителей дома.
- Внимательно относиться ко всем домам, находящимся в управлении.
- Использовать современные технологии для общения с жителями МКД и доведения информации о деятельности УО, ТСН/ТСЖ.
Чтобы упростить и автоматизировать работу управляющей организации, мы разработали сервис «АДС на 100%». Вы сможете отказаться от устаревших программ и бумажных журналов, сэкономить на автоматизации, увеличить эффективность обслуживания жителей и привлечь больше клиентов.
Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.
