За июль наши читатели задали два десятка вопросов: ответы на простые ищите в рубрике «Разбор полётов». Сегодня вместе с экспертами Ассоциации «Р1» разбираем пять, требующих подробных разъяснений. Читайте, как установить наследников квартиры, чем регламентируется установка урн и облагаются ли НДС доходы от сдачи МОП в аренду.
Что делать, если суд требует включить в общее имущество МКД подъёмник для инвалидов, а собственники против
В 2022 году установили подъёмник для инвалида. Суд потребовал от ЖСК включить его в состав общего имущества в МКД, собственники отказались, а кооператив не имеет полномочий действовать вопреки их воле. Как исполнить решение суда?
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491, установленные в доме пандусы и подъёмники являются общим имуществом. Жители несут бремя их содержания и ремонта.
Но из-за того, что таким оборудованием пользуется ограниченное количество человек, а расходы несут все владельцы помещений, жители МКД иногда выступают против его установки или требуют его демонтировать. Также они отказываются включать элементы в состав общего имущества дома.
Правила обеспечения условий доступности для инвалидов помещений в МКД утверждены постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 № 649, которым внесены изменения в Правила № 491 и Минимальный перечень № 290.
Согласно разд. 3 Минимального перечня № 290, УО и ТСЖ обязаны проводить проверку состояния пандусов и подъёмников для инвалидов, установленных в доме, и при необходимости их ремонтировать. Таким образом, после монтажа платить за СиТР подъёмника обязаны все владельцы помещений.
Если собственники отказались принимать оборудование в состав общего имущества, рекомендуем в порядке ст. 202 ГПК РФ обратиться в суд, вынесший решение, за разъяснением способа его исполнения.
«Вы нам писали» о захламлении подъездов, платёжных агентах и ТСЖ56581
Как получить информацию о наследниках умершего должника
Владелец квартиры умер. У него долг по квартплате, есть наследники. Как законным способом узнать нового собственника и взыскать задолженность?
До истечения шести месяцев после открытия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу (п. 3 ст. 1175 ГК РФ).
В случае если на этот момент наследники не установлены, иск может быть предъявлен к лицам, совместно с умершим собственником проживавшим в спорном помещении, жене, детям – если имеются сведения об их местонахождении.
При подаче искового заявления о взыскании задолженности за ЖКУ они могут быть указаны в качестве ответчиков. Их статус будет установлен судом при истребовании наследственного дела, как и то, является ли имущество выморочным.
Чем регламентировано требование к УО размещать у дома урны и мыть их
Какой нормативный документ обязывает УО устанавливать урны на размежёванном под МКД земельном участке? Где их размещать?
Согласно с п. 3.7.17 Правил № 170, на территории каждого домовладения должны быть установлены урны, соответствующие утверждённому местным органом самоуправления образцу. Расстояния между ними – не менее 50, но не более 100 м.
В п. 6.1 ГОСТ Р 56195-2014 указано, что в содержание входит установка урн для мусора у подъездов, около скамеек. В соответствии с п. 25 Минимального перечня № 290, работы по содержанию придомовой территории в тёплый период года включают очистку от мусора и промывку урн.
Их следует очищать от отходов в течение дня по мере необходимости, но не реже раза в сутки, а во время утренней уборки периодически промывать (п. 3.7.18 Правил № 170). Окраска проводится минимум раз в год (п. 3.7.19 Правил № 170).
«Вы нам писали»: отвечаем на вопросы о проведении ОСС и работе ТСЖ70310
Облагаются ли НДС доходы от аренды общего имущества
По решению собственников УО сдаёт в аренду МОП, доходы от неё учитываются по статье «Текущий ремонт» как целевые. Облагаются ли они НДС 5%, если УО выступает как посредник, и что нужно предусмотреть в договоре аренды, чтобы избежать начисления НДС?
Если управляющая организация сдаёт в аренду места общего пользования и собственники решили направить плату за неё на текущий ремонт, это не освобождает автоматически от уплаты НДС.
Если доходы УО за 2024 год превысили 60 млн рублей и с 2025 года она обязана применять НДС, то сдача МОП в аренду считается реализацией имущественного права. А это – объект налогообложения по НДС согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Целевое использование арендных денег не имеет значения – важно, что произошла реализация.
Можно избежать такого налогообложения, если правильно оформить сдачу МОП как посредническую схему. В этом случае УО действует от имени собственников, получает только агентское вознаграждение, и НДС начисляется на него, а не на всю сумму аренды. Для этого:
- УО не должна быть стороной договора – он заключается от имени собственников.
- Деньги поступают на отдельный счёт, а не смешиваются с доходами компании.
- Есть решение ОСС, что она действует как агент.
- В договоре прописано вознаграждение управляющей организации.
Только при соблюдении всех этих условий налоговая признает такую модель. Иначе вся сумма от аренды облагается НДС.
«Вы нам писали» о перерасчётах, временной УО, капремонте и ГИС ЖКХ56474
Кто платит за содержание парковки, созданной по решению ОСС только для трети собственников в МКД
На части земельного участка по решению ОСС сделали автостоянку для трети собственников с условием, что именно они её содержат. В состав общего имущества стоянку и шлагбаум не включили. Затем один из владельцев квартиры потребовал, чтобы расходы на неё несли все. Это правомерно?
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 2–9 Правил № 491, указанная в вопросе парковка обладает признаками общедомового имущества МКД. Его состав определяется в соответствии с п. 1 Правил № 491:
- собственниками помещений в доме;
- органами власти – для контроля;
- МСУ – для подготовки и проведения открытого конкурса.
В данной ситуации – при наличии решения ОСС – требования владельца квартиры нельзя признать обоснованными. Но он вправе добиваться включения парковки в состав общего имущества МКД, после чего стоимость содержания этой части земельного участка нужно включить в общий размер платы.
Есть вопрос по управлению МКД, содержанию общедомового имущества или предоставлению коммунальных услуг? Оставьте его в комментариях: самые интересные мы передадим экспертам Ассоциации «Р1». Их ответы затем включим в статью рубрики «Вы нам писали» или опубликуем в рамках «Разбора полётов» в телеграм-канале.
