В ноябре эксперты Ассоциации «Р1» ответили на пять вопросов УО и ТСЖ, в том числе рассказали о вариантах финансирования замены оборудования крышной котельной, о перерасчёте при остановке лифтов на капитальный ремонт и о начислении платы собственнику, просрочившему дату проверки ИПУ.
Спрашивали? Отвечаем: замена ОДПУ, персданные и доступ на крышу МКД24760
Как УО сделать перерасчёт при повреждении антимагнитной пломбы на ИПУ
Вправе ли компания провести перерасчёт за коммунальную услугу, если при проверке прибора учёта зафиксировала повреждение установленной ранее антимагнитной пломбы?
Согласно п. 81(11) Правил № 354, ИПУ должен быть ограждён от несанкционированного вмешательства в его работу. Для этого исполнитель услуги вправе при монтаже или проверке состояния прибора установить контрольные пломбы и индикаторы. Обнаружение их повреждения трактуется как нарушение работы индивидуального счётчика, о чём необходимо составить соответствующий акт.
Перерасчёт за КУ по такому акту делается, только если прибор смонтирован в помещении, куда доступ третьих лиц без ведома собственника невозможен. Исполнитель начисляет дополнительную плату, уведомляет об этом потребителя и требует оплатить квитанцию.
Началом периода для перерасчёта считается дата установления пломбы, но не ранее времени предыдущей проверки и не более чем за три месяца до дня фиксации нарушения. Расчёт ведётся исходя из норматива потребления соответствующих коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента 10.
В каких случаях УО может финансировать ремонт крышной котельной из фонда капремонта
Когда УО вправе заменить оборудование крышной котельной в рамках капремонта или требовать этого от ФКР с финансированием из общего котла?
Услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества МКД, финансируемые за счёт средств фонда и минимальных взносов собственников, прописаны в региональных НПА с учётом рекомендаций Минстроя России в соответствии с ч. 1.1. ст. 166 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 166 ЖК РФ, если владельцы помещений утвердили взнос выше минимального, то сумму, накопленную из-за превышения, можно использовать на любые цели в рамках капремонта многоквартирного дома при соответствующем итоге голосования ОСС.
Таким образом, если в МКД установлен минимальный размер взноса и в НПА субъекта нет замены оборудования крышной котельной – её нельзя провести за счёт ФКР. Когда же взнос завышен по сравнению с утверждённым в регионе, накопленную сумму можно направить на такой ремонт – но только по решению общего собрания собственников.
Спрашивали? Отвечаем: разбор шести сложных ситуаций из практики УО28310
Должна ли компания пересчитать плату по показаниям ИПУ после предоставления жителем документов о его поверке
Собственник пропустил дату поверки ИПУ, в связи с чем управляющая организация начисляла плату за коммунальные услуги по нормативу. Обязана ли она сделать перерасчёт после предоставления документов об исправности прибора учёта?
Когда ИПУ считается вышедшим из строя, исполнитель услуг начисляет плату исходя из среднемесячного объёма потребления ресурса в течение трёх месяцев (пп. «а» п. 59 Правил № 354). Затем он делает это исходя из норматива с применением повышающего коэффициента 1,5 (п. 60 Правил № 354).
Согласно с п. 81(12) Правил № 354, счётчик считается вышедшим из строя, когда:
- не отображает результатов измерений;
- нарушены контрольные пломбы и, или знаки предыдущего осмотра;
- прибор учёта механически повреждён;
- показания превышают допустимую погрешность;
- истёк интервал поверки.
Если потребитель пропустил окончание такого интервала, то он не вправе требовать перерасчёт платы за период, когда ИПУ с точки зрения закона признавался неисправным.
Однако Минстрой РФ в письме от 03.07.2025 № 38712-ДН/04 указал, что если в такой ситуации спустя какое-то время собственник предоставил данные о соответствии прибора метрологическим требованиям, исполнитель коммунальной услуги обязан сделать перерасчёт.
Как начислять плату за содержание общего имущества дома, когда часть лифтов на капремонте
Обязана ли УО делать перерасчёт за содержание МКД, если часть лифтов, входящих в состав общего имущества, остановлены на капитальный ремонт?
В обязанности управляющей организации входят обслуживание, осмотры и аварийный ремонт подъёмников, а также техническое освидетельствование их элементов после замены (п. п. 20, 22 Минимального перечня № 290).
Плата за эти работы включена в стоимость содержания жилого помещения и начисляется всем собственникам пропорционально их доле в общем имуществе. Однако если услуги оказаны с нарушением качества или превышающими разрешённую продолжительность перерывами, то компания обязана сделать перерасчёт.
Так как в отношении подъёмников не установлены предельно допустимые сроки остановок в работе, любое отключение является основанием для уменьшения сумм в соответствии с Правилами № 491. Капитальный ремонт лифтов не отменяет такого требования.
Поэтому компания обязана сделать перерасчёт за период замены оборудования всем собственникам помещений многоквартирного дома. Это касается и жителей из подъездов с продолжающими работать кабинами (дела № А56-51649/2021, № А56-135671/2018).
Спрашивали? Отвечаем: пять вопросов об обязанностях управляющих МКД102350
На какие средства УО устранить нарушения противопожарной безопасности, если ОСС не согласовало расходы
Из каких средств УО оплатить устранение нарушений, выявленных ГЖИ в ходе проверки противопожарной безопасности, если собственники отказались утвердить подобные расходы на ОСС?
В силу п. 10 Правил № 491, управляющая организация обязана содержать общедомовое имущество в состоянии, обеспечивающем:
- соблюдение характеристик надёжности и безопасности МКД для жизни и здоровья граждан;
- сохранность государственного, муниципального и иного имущества, а также принадлежащего физ- и юрлицам.
Согласно разъяснениям из постановления Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие и неотложные работы считаются по умолчанию предусмотренными в договоре управления. На это не влияет их упоминание в ДУ или факт принятия соответствующего решения на ОСС.
Если устранение выявленных органом ГЖН нарушений противопожарной безопасности не предусмотрено в размере платы и их нельзя было предвидеть, то они относятся к аварийным. УО выполняет такие работы за свой счёт, а затем выставляет собственникам помещений отдельную плату, чтобы компенсировать затраты.
Хотите гарантированно получать ответы и рекомендации экспертов? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.
