Отраслевые ассоциации постоянно просят Минстрой РФ разъяснить спорные ситуации из практики их членов и делятся полученными ответами. РосКвартал также пишет в ведомство, отстаивая интересы клиентов со всей страны. Собрали в статье пять ответов министерства, а также Росреестра, за последнее время – об ЕРЦ, земельном участке, ВДИС, капремонте и ГИС ЖКХ.
Об обязательном создании в регионах Единых расчётных центров
В конце 2024 года Правительство РФ ввело требование создать к 2027 году в регионах единые расчётные центры для оплаты ЖКУ (пп. «а» п. 7 ПП РФ от 30.11.2024 № 1698). Это одно из условий получения субъектом России федеральных субсидий на модернизацию коммунальной инфраструктуры.
Отраслевые ассоциации РСО направили в Минстрой РФ письмо, попросив отменить такое требование: оно приведёт к монополизации расчётной деятельности в ЖКХ и росту тарифов для населения.
Но ведомство в письме от 23.12.2024 № 77598-АЕ/06 не согласилось с опасениями поставщиков воды и электроэнергии. Оно считает, что создание ЕРЦ:
- позволяет обеспечить эффективное взаимодействие с потребителями, уменьшает количество выставляемых платёжных документов и формирует удобную систему комплексного обслуживания;
- сокращает расходы исполнителей ЖКУ на изготовление квитанций.
Согласно ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, такие организации вправе принимать платежи самостоятельно или через платёжных агентов. Следовательно, РСО не обязаны пользоваться услугами ЕРЦ.
Также Минстрой России указал, что совместно с субъектами РФ проведёт «дополнительную работу» и оценит целесообразность требования о создании ЕРЦ для получения регионами субсидий на модернизацию ЖКХ.
Когда УО должна быть в реестре платёжных агентов Центробанка РФ66558
Об уменьшении границ земельного участка МКД
Ассоциация «Новое качество» направила обращение в Росреестр, чтобы узнать порядок уменьшения размеров земельного участка под МКД. Он прямо не прописан в ЖК РФ.
Авторы обращения отметили, что ЗУ после постановки на кадастровый учёт автоматически входит в состав общего имущества (п. 7 ст. 36 ЗК РФ, ч. 5 ст. 16 № 189-ФЗ). Однако случается, что площадь придомовой территории является «чрезмерной».
В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников. Но в земельном и жилищном законодательстве нет механизма реализации решения ОСС об изменении площади участка под домом.
Росреестр, рассмотрев обращение, ответил, что законодательство не содержит запрета на преобразование ЗУ: путём его раздела или перераспределения. Но, согласно п. 2 ст. 11.4, п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ:
- При разделе участка у его собственника возникает право на все образуемые части. А возможность отчуждения или продажи общедомового имущества законодательством не предусмотрена.
- Перераспределение земель, находящихся в частной или муниципальной собственности, допустимо лишь в нескольких случаях. Если речь идёт о ЗУ многоквартирного дома, то сделать это можно только для приведения границ в соответствие с утверждённым проектом межевания территории.
Для перераспределения необходимо соглашение между органами власти и частным собственником (п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ). Основания для отказа муниципалитета от заключения такого соглашения прописаны в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (постановление ВС РФ от 18.10.2018 № 303-ЭС18-3686).
Росреестр сделал вывод, что уменьшить размер земельного участка под МКД можно только при наличии причин, предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, и в отсутствие причин для отказа в таком перераспределении, указанных в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
Об оплате расходов на содержание наружных сетей водоотведения МКД
Другое интересное УО и ТСЖ письмо, полученное РАВВ от Минстроя РФ, касается вопроса определения границ ответственности и балансовой принадлежности сетей водоотведения, относящихся к канализационным выпускам МКД. Ассоциация обратила внимание ведомства на то, что на этом участке РСО регулярно устраняют засоры за свой счёт.
«Наружные сети водоотведения на внешней границе стены дома не входят в состав общего имущества МКД и не переданы в эксплуатацию водоканалу. Затраты по их содержанию не могут быть включены в тариф, так как эти сети не стоят на балансе РСО», – сформулировала ассоциацию проблему.
В письме 24.01.2025 № 3487-ЛН/04 Минстрой России напомнил, что внешней границей сетей водоотведения, входящих в состав общего имущества МКД, является наружная стена дома (п. 8 Правил № 491).
В силу п. 3.1.4 СП 30.13330.2020, внутренняя канализация – это система трубопроводов и устройств в границах внешнего контура стен одного здания или группы зданий. Она ограничена выпусками до первого смотрового колодца.
Перечень имущества, которое может быть включено в состав общего, определён в п. 2 Правил № 491. При составлении такого списка используются данные из ЕГРН и земельного кадастра. Согласно п. 4 Правил № 491, в случае расхождения сведений, содержащихся в ЕГРН, и иной документации с этими данными приоритет имеет информация из Единого реестра.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154, ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя и стоимость отведения сточных вод на СОИ – расходы на содержание наружных сетей водоотведения.
«Означает ли ответ Минстроя России, что водоканалы могут требовать с управляющих организаций и собственников квартир в МКД оплату услуг, как минимум, по прочистке и устранению засоров на наружных сетях канализации, которые не относятся к общему имуществу дома? Продолжаем работать над этим вопросом», – отметили в РАВВ, комментируя полученный от ведомства ответ.
Как УО обязать РСО принять на баланс наружные коммунальные сети43560
О нюансах проведения строительного контроля работ по капремонту в МКД со спецсчётом
В письме от 28.12.2024 № 79079-ОД/08 Минстрой России ответилна вопрос Ассоциации «Новое качество» о применении с 1 сентября механизма строительного контроля при капремонте в МКД за счёт средств спецсчёта (Федеральный закон от 08.08.2024 № 238-ФЗ). В частности, УО интересовало, могут ли они сами исполнять такие функции.
Согласно ч. 7 ст. 166, пп. 2 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, договор подряда должен содержать условие о проведении строительного контроля за работами по капремонту МКД. Его проводят как заказчик, так и подрядчик (п. 3 Положения от 21.06.2010 № 468, ч. 2 ст. 53 ГрК РФ).
При этом, в силу ч. 8 ст. 166 ЖК РФ, в регионе может быть принято решение о проведении таких работ исполнительным органом субъекта РФ или его подведомственным учреждением. Если решения нет, то действует механизм из ст. 53 ГрК РФ. Эта же статья применяется в домах со спецсчетами, если собственники на ОСС отказались от услуг уполномоченного органа.
Как указано в п. 4.1 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, в МКД со специальными счетами жители на собрании выбирают лицо, которое от их имени уполномочено заключить договор подряда на капремонт, – технического заказчика. Исходя из положений п. 22 ст. 1, ч. 2 ст. 53 ГрК РФ, строительный контроль является функцией технического заказчика, который должен быть членом СРО.
Таким образом, УО для проведения таких работ по договору с собственниками требуется состоять в специализированной саморегулируемой организации. Это прописано в № 238-ФЗ, вступившем в силу 1 сентября 2024 года. На ранее заключённые договоры капремонта оно не распространяется.
Как владельцу спецсчёта капремонта без ошибок работать в ГИС ЖКХ74710
О размещении информации в ГИС ЖКХ
Ещё одно интересное УО и ТСЖ письмо Минстроя РФ получил РосКвартал в ответ на наше обращение по вопросам размещения информации в ГИС ЖКХ, отправленное в администрацию президента:
В письме ведомство разъяснило:
- как решать проблему с кадастровыми номерами в системе;
- почему, вопреки НПА, нужно заполнять вкладку «Фиксация работ и услуг»;
- является ли многократное внесение АВР нарушением принципов № 209-ФЗ;
- можно ли загрузить в ГИС ЖКХ реестр голосовавших на очной части ОСС.
Ответы Минстроя России прокомментировала наш эксперт-практик Маргарита Кобко 👉 в большом интервью. Также она дала УО и ТСЖ рекомендации и советы, как работать в условиях несовершенства функционала ГИС ЖКХ и приказа № 79/пр.
А одну из озвученных нами проблем – размещение актов выполненных работ – 18 февраля обсудим на телеграм-эфире «ГИС ЖКХ от А до Я». Он бесплатный. Чтобы не пропустить: