На прошлой неделе вместе с экспертами Ассоциации «Р1» мы начали обсуждать предложения из опубликованной Дорожной карты по ЖКХ. Поговорив об идеях в сфере управления домами, переходим к другим инициативам. Читайте о доступе в МКД, учёте жилфонда, проведении ОСС, капремонте и взыскании долгов за ЖКУ.
Предложения Дорожной карты направлены на решение многочисленных проблем в сфере ЖКХ
Дорожную карту с предложениями по решению проблем в ЖКХ подготовила рабочая группа под руководством зампреда Госдумы России Алексея Гордеева. В документе – 39 пунктов, среди которых инициативы в сфере управления многоквартирными домами.
В первой статье об этом документе эксперты РосКвартала, Ассоциации «Р1» и подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью профильного комитета ТПП РФ обсудили п. п. 28, 30 и 32 Дорожной карты, в которые включены предложения:
- о разработке стандартов управления МКД, требований к МТБ и единого шаблона договора с УО;
- о введении минимального размера платы за содержание жилого помещения;
- о размещении в ГИС ЖКХ протоколов ОСС и об онлайн-голосовании;
- о доступе исполнителей ЖКУ к персональным данным должников;
- об ужесточении правил допуска компаний на рынок управления МКД
- о подготовке кадров для ЖКХ.
Эти инициативы вызвали наибольший интерес у наших экспертов, но и по другие пункты также нашли отклик: ниже приведём комментарии по п. п. 6, 22, 25, 27, 29 и 31.
Дорожная карта по ЖКХ: обсуждаем пункты об управлении МКД и кадрах12772
Утверждение порядка доступа РСО к оборудованию по учёту коммунальных ресурсов в МКД
Согласно п. 6 Дорожной карты, к 2025 году Минстрой России должен:
Но Павел Кузнецов думает, что это совершенно не нужно: такой порядок уже прописан в Правилах № 354. Лучше рассмотреть механизмы ответственности РСО перед потребителем за некачественный коммунальный ресурс.
Сергей Сергеев также не считает это проблемой:
«Ситуации, когда недобросовестные потребители или УО уклоняются от проверок и пытаются избежать ответственности, конечно, будут. Но закон и так говорит, что такое поведение противоправно. Если мы сейчас ещё раз напишем то же самое, на отдельной бумажке с номером и датой, нет никаких гарантий, что что-либо изменится».
Елена Белова согласна с коллегой. Она также подчеркнула, что передача контроля частной собственности сторонней организации – нарушение конституционных прав граждан и антимонопольного законодательства.
Ирина Монахова, напротив, говорит о целесообразности идеи: нужно установить порядок взаимодействия УО и РСО для оперативного контроля за работой систем учёта коммунальных ресурсов в МКД. Это поможет обеспечить бесперебойность, безопасность и надёжность потребления КР.
Разработка системы технического учёта жилфонда и ведение истории дома в ГИС ЖКХ
В п. 22 Дорожной карты депутаты предлагают Минстрою и комитету Госдумы РФ по строительству и ЖКХ:
Маргарита Кобко идею поддерживает, но с оговоркой: «Тут нужны детали: мы по-разному можем интерпретировать и представлять, что в этом предложении имеется в виду».
Ирина Монахова считает, что разработать НПА в сфере государственного учёта жилищного фонда действительно необходимо. Эти документы должны определять механизмы накопления, хранения и актуализации сведений.
По мнению Елены Беловой, это предложение в той или иной форме уже реализовано в текущей версии ГИС ЖКХ: в системе есть указанные параметры и механизмы, которые обеспечивают неприкосновенность данных.
Ирэн Парсамян заострила внимание на том, что в вопросах модернизации ГИС ЖКХ есть более приоритетные задачи и проблемы, которые требуют госфинансирования и незамедлительного вмешательства. Например, несоответствие приказа № 79/пр действующей версии системы. Это действительно проблема, но в Дорожной карте она отсутствует.
О каких проблемах нового приказа по ГИС ЖКХ мы написали президенту57942
Пересмотр перечня работ и услуг по капремонту и установление дифференцированных взносов
Согласно п. 25 Дорожной карты, сразу три ведомства – Минстрой, Минэнерго и Минэкономразвития РФ – должны:
- пересмотреть перечень работ и услуг по капремонту общего имущества МКД;
- утвердить порядок расчёта экономически обоснованного взноса.
В помощь министерствам дан профильный комитет Госдумы РФ. Сроки реализации предложения – 2025 год. И если идею по дифференцированному взносу большинство экспертов отрасли и представителей рынка встретили позитивно, то пересмотр перечня – вопрос дискуссионный.
Светлана Межирицкая считает, что закреплённый в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ перечень работ и услуг по капремонту ставит собственников МКД из разных регионов в неравные условия: им можно воспользоваться только при принятии нормативного акта субъектом или увеличении минимального взноса.
«Владельцы спецсчетов даже при наличии средств и решения ОСС не вправе за счёт минимального взноса выполнить эти работы. Может, дать именно им право пересматривать утверждённый перечень? Тогда и число желающих перейти на спецсчета увеличится, тем самым снизится нагрузка на ФКР», – отметила эксперт.
При этом дифференцировать минимальный размер взноса на капремонт в зависимости от типа МКД, года постройки, степени благоустройства и конструктивных особенностей – экономически обоснованная мера. С коллегой согласен и Павел Кузнецов:
«По такой схеме давно живут, например, Санкт-Петербург и ещё ряд регионов. Но в большинстве субъектов взнос на капремонт не повышается годами. Начать стоит с разработки методических рекомендаций по установлению такого тарифа».
Светлана Межирицкая же считает, что просто рекомендаций недостаточно: необходимо обязать региональные органы власти утверждать дифференцированные размеры взносов.
Уточнение компетенций ОСС, Правления ТСЖ и Советов МКД
Не обошлось в Дорожной карте и предложения по проведению ОСС в многоквартирных домах (п. 27):
Согласно инициативе депутатов, эту задачу к 1 сентября 2025 года должен решить Минстрой РФ, разработав новый Федеральный закон
Ирэн Парсамян согласна, что необходимо уточнить ряда вопросов, решения по которым принимает ОСС: например, конкретизировать кворумы по капремонту, управлению МКД, использованию общего имущества.
«Хочется такой же детализации, как при принятии решения о согласовании перевода жилого помещения в нежилое и включении МКД в границы застройки, подлежащей КРТ, или его исключении», – конкретизировала эксперт.
Ирина Монахова и Галина Варфоломеева считают, что предложение депутатов нецелесообразно. Перечень вопросов, находящихся в компетенциях ОСС и ОСЧ, уже чётко прописаны в ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 145, ст. 148 ЖК РФ. На практике нет сложности определить, в чьей компетенции находится вопрос.
При обсуждении данного пункта Дорожной карты, Павел Кузнецов напомнил о законопроекте № 232824-7, которым предлагалось проводить ОСС в виде конференций. Он принят в первом чтении ещё в 2018 году. По мнению эксперта, нужно упрощать процедуры расчёта кворума и переводить все голосования в онлайн-формат.
Что УО и ТСЖ следует учесть при проведении онлайн-собраний в ГИС ЖКХ212643
Создание механизма негосударственного решения конфликтов между УО и жителями
Минстрой и Минэкономразвития к 1 октября 2025 года должны создать механизм негосударственного разрешения конфликтов между собственниками помещений и лицами, управляющими МКД. Это, по мнению авторов п. 29 Дорожной карты, должно помочь в достижении «баланса интересов сторон договора и снижения нагрузки на судебную систему».
Павел Кузнецов считает, что такой механизм не решит проблему перегруженности судов, ведь большая часть споров между УО и жителями – о взыскании долгов за ЖКУ. И здесь поможет только информационная система, интегрированная с ГИС ЖКХ, базами приставов, Росреестром и документооборотом.
А Зульфия Атаханова напомнила, что в законодательстве уже прописаны механизмы разрешения любых конфликтов: переговоры, медиация, судебное примирение и претензионный порядок урегулирования споров. И, как правило, при реализации таких механизмов встают вопросы, кто будет проводить переговоры и за чей счёт привлекать специалиста-медиатора.
«Обычно никто из участников не хочет нести дополнительные расходы. Управляющая организация не имеет такой статьи. Собственник считает, что прав, а переговоры – трата времени и денег: ГЖИ, прокуратура, суд разберутся», – разъяснила эксперт.
Взыскание долгов за ЖКУ с помощью исполнительной надписи нотариуса
Инициативу взыскивать долги за ЖКУ через нотариусов обсуждают давно, но с лета 2024 года законодатели рассматривают её всё более активно. И она нашла отражение в п. 31 Дорожной карты. За её реализацию к 1 марта 2025 года отвечают два комитета Госдумы России.
Эксперты Ассоциации «Р1» и подкомитета ТПП РФ положительно оценили это предложение, такой инструмент имеет свои преимущества:
«Возможность обратиться к нотариусу вместо суда может ускорить процесс взыскания. Это положительно отразится на ресурсах управляющих организаций и ТСЖ. Однако возникает множество вопросов: кто заплатит за уведомление должника и запросы в ЕГРН, что делать, если нет подписанного ДУ», – отметила Зульфия Атаханова.
Ирина Монахова также считает, что использование исполнительной надписи нотариуса поможет УО и ТСЖ в условиях, когда из-за повышения пошлин сократились их возможности на судебную защиту прав.
«Это существенно упростит разрешение долговых конфликтов: управляющим организациям не придётся тратить силы, время и деньги на судебные разбирательства. Необходимо установить особый порядок совершения исполнительной надписи для такой задолженности», – подытожила эксперт.
Полный текст комментариев по инициативам Дорожной карты вы найдёте в сборнике Ассоциации «Р1». Скачивайте его, читайте и в комментариях делитесь своими мыслями по данным вопросам.
