В одном из постановлений Пленума ВС РФ указано, что суды при вынесении решений вправе учитывать мнение органов власти. Поэтому УО и ТСЖ нужно следить за новыми письмами министерств и ведомств по вопросам ЖКХ. В помощь управляющим домами сделали подборку таких документов за конец 2023 – начало 2024 годов.
Контроль качества воды, дератизация и применение ГОСТа по управлению МКД
В 2024 году мы уже публиковали обзоры наиболее важных для УО и ТСЖ разъяснениях ведомств:
- Минстрой России в письме от 11.03.2024 № 5892-ОГ/00 ответил, что применение ГОСТ Р 56038-2023 по управлению МКД носит добровольный характер: он не содержит обязательных для исполнения требований.
- Роспотребнадзор в письмах:
- от 28.02.2024 № 09-2418-2024-40 указал, что для оказания услуг по дератизации, дезинфекции и дезинсекции УО может привлекать специализированные организации. При этом до 1 марта 2025 года все компании, которые этим занимаются, обязаны получить лицензию.
- от 28.02.2024 № 09-2464-2024-40 отметил, что в жилых домах профилактическую дезинсекцию, дератизацию мест общего пользования проводят с периодичностью, обеспечивающей отсутствие членистоногих и грызунов.
- от 22.03.2024 № 09-3662-2024-40 разъяснил, что управляющие организации должны разрабатывать программу контроля качества ХВС и ГВС в пределах границ своей эксплуатационной ответственности.
«Для тех, кому хочется верить, что это коснётся только УО – исполнителей КУ, разочарую. [...] Ведомство сказало, что УО в любом случае отвечает за надлежащее содержание ОИ МКД, в состав которого включены [...] ВДИС холодного и горячего водоснабжения», – отметила Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1».
Ниже рассмотрим письма Минстроя и Минтруда РФ по вопросам, касающимся предприятий сферы ЖКХ, а также разъяснения Росреестра о перепланировках и кадастровом учёте объектов электросетевого хозяйства.
Письма Минстроя РФ о капремонте, пробах воды и расчётах за КР на СОИ45630
Основные изменения в законодательстве о перепланировках в МКД
Росреестр разъяснил положения нового Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ о перепланировках в многоквартирных домах, который вступил в силу 1 апреля 2024 и внёс изменения в гл. гл. 3, 4 ЖК РФ.
Специалисты ведомства отметили, что нововведения № 608-ФЗ не затрагивают порядок получения согласования перепланировки помещений в МКД. Он, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган власти, а также внесения последующего обновления сведений в ЕГРН.
Перепланировка представляет собой изменение границ, площади помещения, образование новых комнат или изменение его внутренней планировки: перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проёмов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.
Законом уточняется понятие перепланировки исходя из действующих положений ст. 40 ЖК РФ:
- что является результатом таких работ,
- с какого момента она считается завершённой.
Также нормами № 608-ФЗ исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в технический паспорт: делать этого не нужно. Техплан по итогам работ нужно подготовить до получения акта приёмочной комиссии. Тогда уполномоченный орган сможет самостоятельно направить в Росреестр заявление о кадастровом учёте помещения.
«Закон направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах», – отметил Росреестр.
Увольнение сотрудника за нарушение требований по защите персональных данных коллег
Минтруда РФ в письме от 11.03.2024 № 14-6/ООГ-1418 рассказало о привлечении к дисциплинарной ответственности работника, разглашающего персональные данные коллег.
В соответствии со ст. 86 ТК РФ, работодатель и его представители при обработке персональных данных сотрудника обязаны соблюдать требования по защите от неправомерного их использования. Для этого в организации должны быть приняты соответствующие локальные нормативные акты. Работники знакомятся с такими документами под подпись.
Лица, виновные в нарушении положений законодательства в области ПДн, привлекаются к дисциплинарной и материальной ответственности по ТК РФ, а также к гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности (ст. 90 ТК РФ). За разглашение персональных данных можно привлечь сотрудника, на которого возложены обязанности по их обработке.
Такое основание есть в пп. «в» п. 6 ч. 1 ст. 81 ТК РФ: в случае «разглашения охраняемой законом тайны (государственной, коммерческой, служебной и иной), ставшей известной работнику в связи с исполнением им трудовых обязанностей, в том числе разглашения персональных данных другого работника».
«Все мы – и УО, и ТСЖ, и РСО – являемся операторами ПДн. Так что новость касается нас напрямую», – отметила Елена Шерешовец. При этом она подчеркнула, что если работник оспаривает увольнение по пп. «в» п. 6 ч. 1 ст. 81 ТК РФ, работодатель обязан представить доказательства, подтверждающие нарушение (п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 17.03.2004 № 2).
Как УО правильно заключить и расторгнуть сезонный трудовой договор18800
Отнесение объектов электросетевого хозяйства к недвижимости и их кадастровый учёт
В письме № 11-03201/23 от 28.12.2023 Росреестр разъяснил, являются ли электрические сети объектами капитального строительства и нужно ли ставить их на кадастровый учёт.
К объектам электросетевого хозяйства относятся как капитальные, так и некапитальные строения. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без ущерба их назначению невозможно, являются недвижимостью. Определение недвижимых вещей, их основные виды, характеристики и порядок образования даны в гл. 6.1 ГК РФ.
Других характеристик объектов недвижимости и иных критериев действующее законодательство не содержит. Ни у одного органа власти нет права разграничивать движимые и недвижимые вещи, поэтому, как отметило ведомство, следует обращать внимание на судебную практику.
Например, правовая позиция ВС РФ из определения от 27.06.2022 № 308-ЭС22-9622: электрические сети не имеют прочной связи с землёй, однако подстанции и распределительные пункты, к которым они подключены, имеют конструктивные особенности и фундамент, позволяющие отнести их к объектам капитального строительства.
Если объект электросетевого хозяйства не отвечает признакам недвижимости, не способен выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав, то он не является недвижимостью. В его отношении не проводится кадастровый учёт.
Принципы определения нормативов потерь воды в централизованных сетях и их учёт
Минстрой России в письме от 27.12.2023 № 82023-ИФ/04 ответил на вопросы по нормативам и учёту потерь воды – «в целях формирования единообразного подхода к вопросам:
- о подготовке сведений, необходимых для определения нормативов потерь горячей, питьевой, технической воды в централизованных системах водоснабжения при её производстве и транспортировке.
Это делает организация, для которой устанавливаются нормативы, в отношении каждой централизованной системы водоснабжения на основании данных за отчётный базовый период, равный трём предшествующим календарным годам.
- о документальном оформлении результатов определения нормативов потерь воды.
Организации, для которых устанавливаются нормативы, представляют заявление до 1 марта года, предшествующего году начала указанного периода регулирования. К такому заявлению прикладываются документы согласно п. 36 Порядка № 917/пр и расчёт нормативов, выполненный в соответствии с этим Порядком.
- об учёте потерь воды в централизованных системах водоснабжения при её производстве для организаций, осуществляющих водоснабжение.
Вправе ли РСО требовать от УО подписать порядок учёта утечек в сетях32300
Больше писем – в обзорах судебной практики на портале
Ведомства, отвечая на вопросы по НПА, подчёркивают, что это лишь их позиция, не имеющая юридической силы, Но инстанции часто опираются на такие письма и разъяснения, подкрепляя ими выводы, сделанные на основе толкования норм законодательства.
УО и ТСЖ, отстаивая свои интересы в судах, также могут использовать ответы органов власти, чтобы усилить свою позицию, например, при оспаривании задолженности перед РСО или о составе реестра собственников.
При этом следует иметь в виду, что письма госорганов, методические рекомендации могут быть учтены судом при проверке законности решений и действий или бездействия. Но если суд решит, что такие разъяснения сами по себе закону не соответствуют, то учитываться они не будут (п. 21 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21).
У вас есть письмо по вопросам управления МКД или оказанию ЖКУ, полезное коллегам? Пришлите его на [email protected]: мы включим его в следующую подборку.
