Осенью 2023 года эксперты Ассоциации «Р1» ответили на вопросы управляющих организаций и ТСЖ о составлении смет доходов и расходов и актов осмотров общего имущества, о расчётах за отопление, отказе от АСКУЭ и выборе УО в домах, которые строились поэтапно. Узнайте ответы юристов.

Нужно ли ТСЖ составлять смету доходов и расходов, если заключён договор с УО

Должно ли ТСЖ составлять сметы доходов и расходов, если у него заключён договор управления с УО? Может ли орган Госжилнадзора наказать товарищество за непредоставление таких документов?

При заключении ТСЖ договора с УО де-юре способом управления МКД остаётся товарищество, хотя де-факто домом – компания. При этом ТСЖ не выполняет работы по содержанию жилья, не оказывает коммунальные услуги, не осуществляет сбор платы с потребителей и не распоряжается денежными средствами.

Этим занимается управляющая организация (ч. ч. 2.2, 11 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Товарищество только контролирует работу компании. При заключении договора управления ТСЖ утрачивает право распоряжаться деньгами. Отказ от составления и утверждения смет доходов и расходов не влечёт никаких негативных последствий.

Если орган ГЖН запросит такие документы, то, согласно ч. 3.2 ст. 10 № 294-ФЗ, УО или товарищество могут дать пояснения по информации. Рекомендуем не игнорировать такие запросы. Также у УО и ТСЖ есть право оспорить решение или постановление ГЖИ в случае злоупотребления или незаконности процессуальных действий со стороны надзорного ведомства.

Спрашивали? Отвечаем: расчёты за КР на СОИ и содержание двора МКД
Спрашивали? Отвечаем: расчёты за КР на СОИ и содержание двора МКД
5451
1

Составление акта осмотра общего имущества для предъявления претензии застройщику

Вправе ли житель дома требовать от УО составить акт осмотра дефектов общего имущества и передать документ застройщику, чтобы он устранил недостатки в рамках гарантийного срока на МКД?

Согласно п. 6 Правил № 416, по требованию собственников помещений УО обязаны предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного дома с данными о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях.

При этом в отношениях с застройщиком управляющая организация действует в интересах всех собственников помещений в доме. Для УО и ТСЖ доступно два требования из трёх, предусмотренных ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ:

  • о безвозмездном устранении недостатков общего имущества;
  • о возмещении расходов на такие работы.

УО может инициировать осмотр общего имущества с составлением соответствующего акта, а затем предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков в рамках гарантии. При этом отдельные собственники также вправе предъявлять аналогичные иски к застройщику (определение ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016).

Расчёты за отопление в доме с несколькими ОДПУ

Как рассчитывать плату за отопление, если в многоквартирном доме ОДПУ установлены в каждом подъезде?

В МКД, который оборудован ОДПУ тепловой энергии, расчёт платы за отопление зависит от того, во всех ли жилых и нежилых помещениях установлены индивидуальные приборы учёта тепловой энергии.

Если не все жилые и нежилые помещения в доме оснащены ИПУ, размер платы определяется по формулам 3, 3(1) и 3(2) из приложения 2 к Правилам № 354 – исходя из показаний ОДПУ тепловой энергии. В ином случае по формулам 3(3) и 3(4) Правил № 354 – исходя из показаний ИПУ и ОДПУ.

Правила № 354 не содержат специальных указаний о том, каким образом делать расчёт в ситуации, когда дом оборудован несколькими ОДПУ тепловой энергии. В таком случае следует учитывать судебную практику региона по данному вопросу, например:

  • в постановлении АС Волго-Вятского округа от 13.06.2018 № Ф01-2260/2018 по делу № А82-7593/2017 указано, что показания нескольких ОДПУ в одном доме должны суммироваться;
  • в постановлении АС Западно-Сибирского округа от 14.05.2018 № Ф04-998/2018 по делу № А46-12324/2017 суд сделал вывод, что показания приборов учёта суммировать нельзя.
Приборы учёта, капремонт и уведомление об ОСС: разъясняют эксперты
Приборы учёта, капремонт и уведомление об ОСС: разъясняют эксперты
4860
0

Отказ собственников от АСКУЭ

Вправе ли собственники помещений отказаться от обслуживания АСКУЭ, установленного в доме застройщиком, и самостоятельно передавать показания приборов учёта?

Эксперты отметили, что для такого перехода в доме необходимо инициировать общее собрание собственников. Именно ОСС является органом управления МКД и вправе принимать решения по вопросам, поставленным на голосование.

Инициатором может выступить как управляющая организация, так и собственник помещения в доме. Общее собрание будет правомочно голосовать об отказе от АСКУЭ, если в нём примут участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 44, ч. 3, ст. 45 ЖК РФ).

Если отказ от АСКУЭ будет подразумевать какие-либо работы по демонтажу и установке нового оборудования, то на ОСС необходимо также вынести вопрос об источнике финансирования таких работ.

Взыскание убытков, если ЕРЦ не работала с должниками

Можно ли взыскать с расчётного центра убытки, если он не работал с должниками, хотя по договору был обязан это делать?

Эксперты отметили, что в судебной практике к основаниям возмещения убытков агентом относится, в частности, невыполнение поручения в полном объёме (постановление ФАС Московского округа от 26.09.2012 по делу № А40-122811/2011).

Глава 52 ГК РФ не предусматривает случаев возмещения убытков агентом. Однако в силу ст. 1011 ГК РФ, к отношениям принципала и агента могут применяться нормы о договорах поручения и комиссии. Соответственно, с агента могут быть взысканы убытки, предусмотренные этими нормами.

Убытки возмещаются, только если сторона, требующая возмещения, докажет следующие обстоятельства:

  • факт нарушения другой стороной обязательства, установленного договором или законом;
  • факт возникновения убытков и их размер;
  • причинно-следственную связь между этими событиями.

В то же время, если истец доказал факт возникновения убытков, но не доказал их точный размер, суд не вправе полностью отказать в возмещении убытков. Он обязан взыскать их в разумных пределах (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 2929/2011, постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 17044/12).

Решения ОСС, капремонт и содержание лифтов: разъясняют эксперты
Решения ОСС, капремонт и содержание лифтов: разъясняют эксперты
6808
2

Выбор управляющей организации в доме, построенном поэтапно

Нужно ли УО, которую на общем собрании выбрали собственники сданной секции МКД, проводить новые ОСС после ввода в эксплуатацию других секций?

Само по себе разделение здания при проектировании и строительстве на этапы в силу экономических причин, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения многоквартирного дома (определение ВС РФ от 31.10.2018 № 310-КГ18-17659).

Решение ситуации с выбором УО зависит от того, являются ли секции отдельными домами или же это единый объект недвижимости – МКД. Если у блоков кадастровый номер и адрес совпадает с кадастровым номером и адресом первой секции, то это будет считаться единой конструкцией. Также необходимо установить, есть ли техническая возможность управлять отдельно разными частями дома.

Если это единый МКД, то в соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, достаточно будет подписать договор управления с новыми собственниками, например, одновременно с актом приёма-передачи квартиры.

Если у секций другие кадастровые номера и управлять ими можно отдельно от других частей, то УО для таких объектов выбираются на ОСС в этих секциях.

Есть вопросы по управлению МКД, содержанию общего имущества или предоставлению коммунальных услуг? Оставьте их в комментариях.

Хотите гарантированно получать ответы и рекомендации экспертов? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами его членов.