УО в России сталкиваются с ситуациями, когда муниципалитет отдаёт им в управление таунхаусы или же орган ГЖН отказывает дому с двумя квартирами в статусе многоквартирного. Разбираемся в понятиях, что такое МКД, дом блокированной застройки, к чему относятся таунхаусы и зачем управляющим организациям знать эти нюансы.
С 2022 года в ЖК и ГрК РФ прописаны понятия МКД и дома блокированной застройки
В судебной практике есть примеры, когда:
- УО доказывают, что переданные им в управление дома не являются многоквартирными и им не нужна УО;
- организациям приходится спорить с органом ГЖН о том, что взятый на обслуживание дом – МКД.
В подобных спорах главным становится вопрос, какой жилфонд относить к многоквартирным домам, а какой – к блокированной застройке. При этом к последним юристы и суды зачастую относят и таунхаусы.
Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ внёс в ЖК и ГрК РФ понятие «дом блокированной застройки» и разграничил его с другим определением – «многоквартирный дом».
МКД – это здание, состоящее из двух и более квартир и общего имущества, с нежилыми помещениями и машино-местами, которые являются неотъемлемой конструктивной частью здания (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
Согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ, дом блокированной застройки – это жилое здание, которое соответствует двум признакам:
- оно блокировано с другим домом в одном ряду общей боковой стеной без проёмов,
- у него есть отдельный выход на земельный участок.
Такой объект состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Его параметры во многом должны соответствовать требованиям к индивидуальному жилому дому (ИЖС). При этом, в отличие от ИЖС, для возведения дома блокированной застройки необходимо оформлять проектную документацию, получить разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Кто доказывает, что дома, переданные временной УО, многоквартирные31210
НПА, суды и юристы относят таунхаусы к блокированным домам – эти объекты близки по характеристикам
Наши партнёры из компании «МКДЭКСПЕРТ» считают, что правовой статус таунхаусов в законодательстве не прописан, но по характеристикам они наиболее близки к домам блокированной застройки. Юристы отметили, что в основном их определение опирается на отдельные НПА и судебную практику:
- Таунхаусы – это малоэтажные блокированные дома и жилые дома блокированной застройки. Это следует из приложения № 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Они утверждены приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.
- Схожее понятие таунхаусов есть в региональных НПА, например, в п. 19 приложения 5 к распоряжению Правительства Тверской области от 12.10.2021 № 1000-рп.
В определении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 2894-О указано, что таунхаус – дом, который расположен на территории жилого комплекса малоэтажной застройки.
После выхода № 476-ФЗ юристы относят таунхаусы к виду блокированных домов
В судах нижестоящих инстанций таунхаусы также определены как блокированные дома. Они входят в состав комплекса малоэтажной застройки и являются частью жилого комплекса, объединённого сетью водоотведения, водо- и электроснабжения (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10.12.2019 по делу № 88-1270/2019).
По каким критериям дом признаётся многоквартирным1471180
Вопросы содержания объектов общего пользования в комплексах блокированных домов – компетенция ОСС
Исходя из судебной практики, таунхаус можно определить как дом блокированной застройки, который имеет объекты общего имущества с соседними зданиями, например, общие стены, проезды и коммуникации. Жители таунхаусов пользуются не только инфраструктурой в таких комплексах, но и различными услугами: по охране и уборке территории, вывозу твёрдых бытовых отходов.
Имущество общего пользования в таких комплексах принципиально отличается от аналогичного имущества в многоквартирном доме. Его основная характеристика – объекты стоят обособленно от жилых домов, а земельный участок у каждого собственника – свой. При этом вопросы, связанные с содержанием объектов общего пользования, собственники решают на общем собрании, как и в МКД.
Вносятся ли в реестр лицензий данные о многофункциональном здании87121
УО должны отличать МКД от таунхаусов для отстаивания своих интересов в судах и работы в соответствии с НПА
Компаниям, которые управляют многоквартирными домами, необходимо чётко понимать разницу между МКД и таунхаусами, домами блокированной застройки. Это позволит УО отстоять право на работу в доме или, наоборот, защититься от навязывания ей блокированных жилых комплексов.
Также это важно, если УО стремится развиваться и искать новые сферы для работы. Предоставление услуг жителям домов блокированной застройки – одно из дополнительных направлений для бизнеса, как и управление коттеджными посёлками.
Хотите составить план для выхода на новый рынок? Есть другие цели для реализации, но не знаете, как к ним подойти? Примите участие в стратегической сессии Ассоциации «Р1» – и всё получится.
Подробнее о стратегической сессии и её важности для УО узнайте из эфира, который провели эксперты Елена Шерешовец и Ирэн Парсамян. Предварительная запись на стратсессию в феврале-апреле 2024 уже идёт: позвоните по номеру 8 495 646-84-01 или напишите на webinar@r1-gkh.ru.
