В первой за 2023 год подборке ответов на вопросы читателей портала РосКвартала наши юристы рассказали, вправе ли УО установить в доме ОДПУ за счёт фонда капремонта, кто оплачивает теплопотери в сетях, в какой срок обязана отвечать на обращения РСО и можно ли запретить владельцу магазина пользоваться дорогой у МКД.

Правомерно ли УО начисляет плату за установку ОДПУ, если работы должны были провести за счёт капремонта

Восемь лет назад в многоквартирном доме установлены ОДПУ теплоэнергии. В январе 2023 года мы получили платёжный документ с дополнительной строкой «Установка узла учёта тепловой энергии» с немаленькой суммой. УО пояснила, что в течение 2023 года жители должны оплатить монтаж ОДПУ, хотя в 2014 году компания говорила, что установка происходит за счёт капремонта. Правомерно ли начисление такой платы?

Любые дополнительные начисления в платёжном документе должны иметь правовое основание:

  • решение общего собрания собственников, в том числе о проведении капремонта;
  • договор управления;
  • непредвиденные работы.

Соответственно, если таких оснований нет, то неправомерно оплачивать установку УУТЭ за счёт средств МКД из фонда капремонта или начислять дополнительную плату за такие работы.

Отметим, что установка ОДПУ за счёт средств капремонта может произойти при наличии хотя бы одного из двух условий, прописанных в ЖК РФ:

  1. Такие работы включены в перечень, утверждённый нормативно-правовым актом субъекта РФ в соответствии с ч. 2 ст. 166 ЖК РФ.
  2. Собственники помещений в МКД на общем собрании утвердили размер взноса на капремонт выше, чем минимально установленный в регионе, согласно п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 166 ЖК РФ.

В ином случае собственники, УО или ТСЖ не вправе направить средства капремонта на оплату услуг и работ по установке или замене ОДПУ коммунальных ресурсов. Это будет считаться нарушением – нецелевым расходованием средств фонда.

При возникновении споров о взыскании с жителей платы за установку ОДПУ следует помнить о сроках исковой давности, а также о существующей судебной практике по теме оплаты таких работ собственниками и, или УО:

«Вы нам писали» о размере платы за содержание МКД и начислении пеней
5102
0

Кто оплачивает теплопотери в сетях от стены дома до ОДПУ

Согласно Правилам № 354, собственники помещений в МКД оплачивают тепло по показаниям ОДПУ. За потери тепловой энергии на трубопроводах от стены дома до ОДПУ оплачивает управляющая организация. В обязанностях УО нигде нет требования нести расходы за эти потери. На кого отнести данные расходы? 

В соответствии с п. 35 приказа Госстроя РФ от 21.04.2000 № 92, количество полученной тепловой энергии и израсходованных теплоносителей, подлежащее оплате, определяется на границе эксплуатационной ответственности. Потери тепловой энергии и теплоносителей до этой границы дополнительной оплате не подлежат.

Аналогичная позиция есть в судебной практике – в п. 8 обзора ВС РФ № 4 (2016): управляющая организация обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

По сложившейся судебной практике РСО оплачивает потери до границы эксплуатационной ответственности, управляющая организация – во внутридомовых сетях. Иное может быть предусмотрено договором с РСО.

В какие сроки РСО обязана отвечать на обращения потребителей при прямых договорах

В какие сроки РСО должна ответить на обращение жителя дома по вопросу предоставления услуг по отоплению, если дом на прямом договоре?

На основании п. п. 105-109 Правил № 354, при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом АДС исполнителя. Согласно пп. «в» п. 31.1 Правил № 354, УО обязана принимать сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества даже в том случае, если эти услуги предоставляются собственникам по прямому договору с РСО.

В соответствии с п. 105 Правил № 354, при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу УО. Работник АДС обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию.

Сроки ответов на обращения потребителей содержатся в Правилах № 416, № 354, № 491, например:

  • жалоба на качество коммунальных услуг – в течение трёх рабочих дней со дня её получения (пп. «к» п. 31 Правил № 354);
  • запрос о предоставлении копии акта нарушения качества услуг, работ по содержанию общего имущества – не позднее трёх рабочих дней со дня его получения (абз. 6 п. 34 Правил № 416).

Сроки ответов РСО на запросы УО устанавливаются договором поставки коммунального ресурса, заключённого с ресурсоснабжающей организацией. Стороны такого договора не являются государственными органами, органами местного самоуправления, поэтому на их правоотношения и отношения с потребителями не распространяется Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

«Вы нам писали»: разбираем вопросы о парковке, взыскании долгов и ОСС
10585
2

Можно ли запретить владельцу магазина в МКД пользоваться дорогой возле дома

Магазин в МКД расположен в тупике, предусмотрен техническим планом дома. Вдоль дома расположена единственная подъездная дорога. На въезде установлен шлагбаум. Жители дома возмущаются, что по ней ездят грузовые машины с товаром для магазина, и грозятся написать в прокуратуру жалобу на собственника помещения. Договариваться отказываются, как правильно решить этот вопрос?

Собственник нежилого помещения в МКД наряду с владельцами квартир является участником общей долевой собственности на земельный участок. Независимо от расположения магазина, он может свободно проезжать на территорию дома, ограничить это право нельзя.

Один из компромиссных вариантов – принять правила пользования парковкой в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в котором предусмотреть правила проезда третьих лиц – например, по времени нахождения на территории или по конкретным машинам.

Если таких правил нет, то и проезд по дороге не запрещён: любые ограничения могут быть установлены только общим собранием собственников. Поэтому обращение собственников в прокуратуру, скорее всего, будет безрезультатным.

«Вы нам писали»: говорим о КР на СОИ, общем имуществе и капремонте
4731
0

Коротко: какой кворум нужен для утверждения размера платы за содержание жилья, и кто снимает показания ИПУ

Какое количество голосов необходимо получить на ОСС для утверждения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД?

Кворумы по вопросам, которые решает ОСС, прописаны в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, мы собрали их в единой статье «Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС». Для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение необходимо простое большинство: 50%+1 голос от всех голосов участников собрания  (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Кто должен снимать показания счётчиков ХВС и ГВС и их опломбировать, если дом на прямых договорах с РСО?

Опломбировка приборов учёта и приём показаний ИПУ – обязанности исполнителя коммунальных услуг, который ведёт расчёты с потребителями и выставляет им плату за ресурсы. Если в доме действуют прямые договоры, то РСО может делегировать УО такие полномочия по отдельному договору в соответствии с пп. «е» п. 32, п. 32 (1) Правил № 354.

Остались вопросы? Оставляйте их в комментариях.

Также напоминаем о Правилах комментирования РосКвартала: пожалуйста, соблюдайте их, чтобы ваш вопрос не был удалён модераторами.