Вместе с экспертами мы разобрали, что делать собственникам и УО, если Росреестр зарегистрировал один земельный участок с несколькими МКД. Читайте, насколько правомерны действия ведомства, можно ли разъединить дворы и как жителям этим домов проводить ОСС по благоустройству.

Проверить данные в ЕГРН, в чью общую долевую собственность оформлен участок

Читатель портала рассказал, что Росреестр зарегистрировал один участок для нескольких построенных на нём многоквартирных домов. У жителей возникли вопросы, как в такой ситуации проводить ОСС по благоустройству территории и подсчитывать голоса, а также можно ли разделить придомовые территории.

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец отметила, что двух МКД на одном земельном участке быть не должно. В качестве подтверждения эксперт привела письма Минфина РФ от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111 и Росреестра от 15.02.2013 № 14-00559/13.

Единый земельный участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений. Сделать это можно только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков, на которых расположен МКД.

При этом судебная практика по данным вопросам неоднозначна: иногда инстанции допускают регистрацию неразделённой придомовой территории под несколькими МКД (дело № А76-4617/2009).

Провести ОСС по вопросам формирования и регистрации земельного участка

Вопрос о том, как происходит формирование и регистрация земельного участка под МКД, разъяснил юрист компании «МКДЭКСПЕРТ» Алик Зеленков. Согласно ч. 5. ст. 16 №189-ФЗ, территория под многоквартирным домом бесплатно переходит в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта.

«Если участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо провести ОСС, принять соответствующее решение и направить в адрес органов власти или местного самоуправления заявление о постановке такого участка на кадастровый учёт», – прокомментировал вопрос Алик Зеленков, сославшись на ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, письмо Минэка РФ от 05.10.2017 № Д23и-5777.

Собственникам необходимо внести в повестку дня ОСС следующие вопросы:

  • о формировании земельного участка под МКД;
  • о межевании и оформлении земельного участка, который относится к двум многоквартирным домам;
  • о выборе человека, который будет представлять интересы собственников дома в органах государственной власти и местного самоуправления.

При этом закон не предусматривает обязанность собственников иметь межевой план, но его отсутствие может стать причиной конфликта между владельцами смежных земельных участков.

Собрать нужный пакет документов и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган власти

Для кадастрового учёта и государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться документы, установленные в ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 15, ст. 18, ч. 1 ст. 42 № 218-ФЗ, п. 157 приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241:

  • акты, которые устанавливают наличие, возникновение, переход, прекращение или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
  • договоры и другие сделки, которые были совершены с имуществом;
  • свидетельства о приватизации жилых помещений, о праве на наследство;
  • вступившие в силу судебные акты;
  • межевой план;
  • утверждённая схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте;
  • принятые карта-план территории, технический план, акт обследования.

К заявлению также нужно приложить:

  • копию протокола ОСС;
  • документы, удостоверяющие личность уполномоченного лица;
  • справку о составе и размере помещений в многоквартирном доме.

Проведённые кадастровый учёт и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 № 218-ФЗ).

До разделения участков совместно пользоваться и благоустраивать единую территорию

Если же Росреестр без межевания зарегистрировал право общей собственности на земельный участок под несколькими МКД, то собственникам необходимо провести ОСС и принять решение о разделении участков:

  1. При положительном решении ОСС – подать заявление в орган государственной власти или местного самоуправления, а также запросить выделить и зарегистрировать придомовую территорию за отдельным МКД.
  2. Если межевание участка сделано не было, необходимо вызвать кадастрового инженера, определить границы территории и закрепить полученные показатели в кадастровом паспорте объекта.
  3. Сформировать и зарегистрировать участок.

Если орган власти откажется делить уже сформированный участок, в таком случае нужно обратиться в суд и признать регистрацию незаконной. После получения решения необходимо снова обратиться в муниципалитет для формирования отдельных земельных участков.

«Разделить участок между двумя МКД собственники могут только при установленных и зарегистрированных кадастровым инженером границах», – подчеркнул Алик Зеленков. – Пока участки не разделены, вопросы совместного использования территорией и её благоустройства решаются на ОСС жителей всех расположенных на территории домов. Голоса учитываются пропорционально площади жилых и нежилых помещений».