В 2021 году КС РФ постановил, что в НПА необходимо прописать нормы содержания общего имущества в коттеджных посёлках. Пока законодатели работают над изменениями, в соответствии с позицией КС РФ формируется новая практика. Узнайте о том, на какой стадии находится такой законопроект, и читайте обзор судебного дела по теме.
Конституционный Суд постановил прописать в НПА нормы управления коттеджными посёлками
В конце 2022 года Конституционный Суд РФ потребовал, чтобы законодатели урегулировали вопросы управления общим имуществом собственников в коттеджных посёлках (постановление от 28.12.2021 № 55-П/2021). Суд признал ст. ст. 7, 44, 46, 153 и 158 ЖК РФ не соответствующими Конституции России при применении их в отношении такой деятельности УО и ТСЖ.
КС РФ отметил, что законодатели должны прописать в НПА:
- критерии и правовой режим общего имущества в таких посёлках;
- порядок и условия установления и взимания платы за управление и содержание;
- критерии, на основе которых определяются состав и размер платы.
Законопроект о содержании общего имущества в жилых комплексах находится в Госдуме РФ на втором чтении
В июле 2022 года соответствующий проект Федерального закона был внесён в Госдуму РФ, а в октябре – принят в первом чтении (законопроект № 155842-8). Авторы отметили, что главный смысл закона – установить понятные принципы управления жилыми комплексами и общим имуществом в них.
«Во многих из них сегодня нет нормальных дорог, не урегулированы вопросы водоснабжения, электроснабжения мест общего пользования, вывоза отходов. Чаще всего в таких жилых комплексах есть просто заборы, в лучшем случае — гравийные дороги. Ни комфортом, ни безопасностью там и не пахнет. Разграничение ответственности поможет упорядочить управление и оказание услуг», – отметил председатель комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
При этом ранее комиссия Госдумы РФ по обеспечению жилищных прав граждан раскритиковала законопроект. Среди претензий к нему члены комитета указали, что в документе:
- не урегулирован вопрос включения элементов в состав общего имущества собственников участков в посёлке;
- не прописан порядок признания жилыми комплексами малоэтажных домов и коттеджей.
Авторы должны были внести правки в документ ко второму чтению, которое запланировано на январь 2023 года.
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание609195
Суды при решении споров о плате за ЖКУ в коттеджных посёлках применяет аналогию по управлению МКД
В то время, пока суды и законодатели работают над урегулированием вопросов управления коттеджными посёлками и содержанию общего имущества в них, УО и ТСЖ уже управляют ими, сталкиваясь с многочисленными проблемами. В одном из выпусков онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов разобрал эти проблемы и их причины:
- в НПА пока так и нет прямых норм, регулирующих работу в данной сфере;
- непонятно, как определять состав общего имущества в таких посёлках;
- собственники коттеджей отказываются платить за содержание общего имущества, расположенного на территории посёлка.
Последняя проблема, как правило, решается в судебном порядке. Инстанции, как правило, применяют в таких спорах нормы ЖК РФ по аналогии с управлением многоквартирным домом и взыскивают долги с собственников участков (решение Октябрьского районного суда Самары от 30.07.2020 по делу № 2-761/2020).
Но в судебной практике за 2022 год есть и отрицательная для УО и ТСЖ практика в сфере взыскания задолженности владельцев земли и домов платы за управление посёлком и содержание общего имущества. Рассмотрим пример ниже.
Собственник дома или участка в жилом комплексе обязан платить за содержание общего имущества
В суд обратилось товарищество собственников, созданное в жилом комплексе Хабаровска. ТСЖ требовало взыскать с одного из собственников участка задолженность за ЖКУ в 93,4 тысячи рублей (решение Индустриального районного суда Хабаровска от 07.07.2021 по делу № 2-2120/2021).
Ответчик в отзыве на иск отметил, что платить не обязан, поскольку не является членом ТСЖ, а товарищество не оказывало ему никаких услуг по содержанию имущества, и квитанции на оплату он не получал.
Суд первой инстанции отметил, что собственники коттеджей добровольно объединились в ТСЖ и приняли его Устав, которым установлено, что средства товарищества состоят:
- из членских взносов, взносов собственников, не являющихся членами на совместное управление общим имуществом;
- из обязательных платежей, доходов от предпринимательской деятельности.
При этом не являющиеся членами товарищества собственники помещений должны вносить обязательные платежи и взносы в порядке, установленном правлением товарищества. Также ТСЖ ежегодно на общих собраниях членов утверждало сметы расходов и доходов и размеры взносов с владельцев жилых блоков исходя из установленных тарифов. Эти решения подтверждены протоколами общих собраний и не были оспорены в суде.
Согласно ст. 158 ЖК РФ, собственник жилого дома обязан участвовать в содержании общего имущества ТСЖ согласно утверждённой общим собранием смете доходов и расходов. При этом судья отметил, что качество оказываемых ТСЖ услуг не являлось предметом доказывания по делу.
Первая инстанция проверила начисления, сделанные ТСЖ за спорный период, и пришла к выводу, что требования товарищества законны (ст. ст. 136, 145 ЖК РФ, ст. 309 ГК РФ). Апелляция и кассация согласились с выводами коллег.
Нюансы взыскания долгов за ЖКУ с собственников в коттеджных посёлках71530
Плата за содержание общего имущества в коттеджном посёлке должна быть экономически обоснована
Собственник коттеджа обратился с жалобой в Верховный суд России, считая, что предыдущие решения судов приняты с нарушением законодательства. ВС РФ в определении от 22.11.2022 по делу № 58-КГ22-8-К9 указал, что в силу п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может быть создано владельцами нескольких расположенных близко жилых домов на земельных участках.
Такие участки должны иметь общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного дома.
При этом ВС РФ привёл позицию Конституционного Суда РФ из постановления от 28.12.2021 № 55-П/2021: применение норм ЖК РФ по аналогии не предопределяет по умолчанию в спорах таких важных обстоятельств, как:
- оценку видов и объёма услуг, оказываемых конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости,
- порядок и условия установления и взимания платы за эти услуги;
- критерии, на основе которых определяются состав и размер платы с точки зрения её соответствия требованиям разумности и обоснованности.
ВС РФ указал, что нижестоящие инстанции формально подошли к решению вопроса, указав только на обязанность владельца участка вносить платы за ЖКУ. Суды не проверили доводы ответчика о произвольном установлении размера платы, без какого-либо экономического обоснования, и на отсутствие доказательств, что ТСЖ оказывало услуги и выполняло работы по содержанию общего имущества в посёлке.
Суд указал, что инстанции должны проверить два этих довода, чтобы «исключить вероятность навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых ответчик не нуждается, и обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений».
Верховный суд России отменил решения предыдущих судов по этому делу и отправил его на новое рассмотрение. ТСЖ должно доказать, что установленный размер платы экономически обоснован, а заявленные услуги и работы по содержанию общего имущества в посёлке действительно были оказаны (определение ВС РФ от 22.11.2022 по делу № 58-КГ22-8-К9).
КС РФ об общем имуществе в коттеджных посёлках: выводы и последствия70190
На заметку управляющим жилыми комплексами
Как отметила эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян, собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
«Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания», – считает эксперт. – «Лицензия ей для этого не требуется. Но нужно быть готовым к тому, что собственники коттеджей предъявят повышенные требования к обслуживанию общего имущества. А значит, размер платы за содержание должен включать в себя все предполагаемые затраты и вознаграждение УО».
При этом УО и ТСЖ следует иметь в виду, что, если раньше суды практически всегда вставали на их сторону в спорах с собственниками о неплатежах за ЖКУ, то после постановления КС РФ эта ситуация изменилась. Управляющим коттеджными посёлками следует доказать, что:
- размер платы за их услуги экономически обоснован,
- в него входят только необходимые в комплексе работы,
- все услуги и работы оказаны с надлежащим качеством.
