Узнайте из новой подборки ответов экспертов Ассоциации «Р1» на вопросы управляющих домами, обязательно ли УО выполнять решение ОСС, можно ли потратить средства текущего ремонта на экспертизу, какие документы на лифты должны быть у компании и может ли РСО сдвинуть границу эксплуатационной ответственности.
Исполнение УО решения ОСС, нарушающего её права и интересы
Жители дома на ОСС утвердили заключение агентского договора без вознаграждения. Может ли управляющая организация отказаться исполнять решение собственников, принятое без учёта её интересов?
Решения ОСС относятся к решениям гражданско-правового сообщества, которые имеют обязательные для его участников и иных лиц последствия (постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
Но если такое решение затрагивает интересы компании как коммерческой организации, то она вправе отстаивать их в суде. Основания для признания итогов ОСС ничтожными приведены в гл. 9.1 ГК РФ: специальных норм по данному вопросу в ЖК РФ нет.
Решение общего собрания помещений в МКД может обжаловать не только участник ОСС, но и управляющая организация, если таким протоколом затрагиваются её права (решение Петрозаводского городского суда от 09.10.2019 по делу № 2-6635/2019).
В данном случае УО вправе обжаловать спорное решение в суде, ведь при его принятии собственники не учитывали её интересы. Также организация может урегулировать ситуацию в досудебном порядке: инициировать новое собрание, чтобы утвердить изменения в условия агентского договора.
Можно ли решением ОСС снизить плату за отопление в угловых квартирах57295
Использование средств текущего ремонта на проведение строительной экспертизы
В 25-этажной новостройке из-за сильной тяги воздуха появились проблемы с открыванием входных дверей. Застройщик отказался устранять нарушения, сославшись на утверждённый проект МКД. Компания решила подать в суд, чтобы доказать ошибку в проекте. Может ли УО использовать средства текущего ремонта на оплату экспертизы, чтобы установить вину застройщика?
В силу п. 2 Правил № 491, двери помещений общего пользования включены в состав общего имущества. В обязанности УО входит своевременное выявление дефектов и нарушений в их состоянии. Для этого, в том числе для проведения строительно-технической экспертизы, компания вправе привлечь стороннюю организацию (п. 13 Правил № 491).
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за текущий ремонт. Расходоваться эти деньги должны согласно плану работ и услуг, утверждённому на ОСС. Если УО хочет оплатить экспертизу из этой статьи расходов, она должна вынести на общее собрание вопросы:
- о заключении договора с экспертной организацией,
- об источнике финансирования таких работ.
Размещение средств капремонта на спецдепозите
Может ли ТСЖ переместить временно свободные средства, перечисленные на спецсчёт капремонта, на депозит?
Для принятия на ОСС решения о переводе денег капремонта на депозит необходимо включить в повестку следующие вопросы:
- о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счёте, на специальном депозите в российской кредитной организации;
- о выборе российской кредитной организации для заключения договора специального депозита;
- об определении условий размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на спецсчёте – срок, сумма, процентная ставка;
- о назначении лица, ответственного за заключение договора.
Решения принимаются не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Процедура открытия проста: владелец спецсчёта должен обратиться в выбранную российскую кредитную организацию с заявлением и протоколом общего собрания. При этом ТСЖ должно иметь в виду, что плата за капремонт продолжает перечисляться на специальный счёт.
Последствия непроведения УО в срок капремонта в МКД со спецсчётом
В доме со спецсчётом собственники и УО не провели необходимый капремонт в срок, предусмотренный региональной программой. УО трижды инициировала общее собрание, чтобы собственники утвердили перечень работ по ремонту инженерных систем МКД, но ни на одном из них не было кворума. Городская администрация в итоге уведомила УО, что она должна перечислить средства на счёт регоператора. Может ли компания как-то повлиять на ситуацию?
Согласно ч. 7 ст. 189 ЖК РФ, если в МКД со специальным счётом в установленный срок не проведён капремонт общего имущества, а такие работы необходимы, орган местного самоуправления вправе принять решение о формировании фонда на счёте регионального оператора.
В таком случае администрация уведомляет владельца спецсчёта, и он должен в течение месяца с момента получения перечислить средства фонда в «общий котёл». Если УО как владелец счёта этого не сделает, то любой собственник, регоператор или орган местного самоуправления вправе взыскать деньги через суд.
Перечисление денежных средств на счёт регоператора при таких условиях является обязательным. Управляющая организация может:
- после капремонта провести ОСС, чтобы снова формировать фонд капремонта на специальном счёте;
- обжаловать действия органа местного самоуправления в судебном порядке.
Но, как отметили эксперты Ассоциации «Р1», в последнем случае решение в пользу УО маловероятно, поскольку муниципалитет в данной ситуации действует в рамках ЖК РФ.
Четыре нарушения в работе УО – владельца спецсчёта и как их избежать306500
Состав документации на лифтовое оборудование при наличии договора УО с обслуживающей организацией
Какие документы должна вести УО, если заключила договор с лицензированной организацией на обслуживание лифтов в многоквартирных домах?
В п. 22 Постановления № 290 установлен перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания и ремонта лифта в многоквартирном доме. К таким работам относятся:
- организация системы диспетчерского контроля и связи с кабиной;
- проведение осмотров, технического обслуживания и ремонта оборудования;
- аварийное обслуживание лифта;
- техническое освидетельствование лифта, в том числе после замены элементов оборудования.
В соответствии с п. 20 Правил № 743, контроль за работой подъёмников должен проводиться в соответствии с сопроводительной документацией и руководством по эксплуатации. Осмотры лифтов следует выполнять ежемесячно и совмещать их с текущим ремонтом и техобслуживанием. В соответствии с п. 23 Правил № 743, информация о выполнении осмотров лифта, об обслуживании и его ремонте заносится в журналы периодического осмотра и технического обслуживания.
Действующим законодательством предусмотрено, что документы на лифты входят в состав технической документации на многоквартирный дом (п 1.5.1 Правил № 170). В распоряжении УО должны находиться:
- паспорта лифтового хозяйства,
- декларация о соответствии лифта;
- руководство по его эксплуатации.
Перенос границы эксплуатационной ответственности поставщиком услуг по водоотведению
Вправе ли РСО сдвинуть границу эксплуатационной ответственности сетей водоотведения от первого смотрового колодца?
В силу п. 8 Правил № 491 граница эксплуатационной ответственности может быть изменена по соглашению сторон. Многие организации водопроводно-канализационного хозяйства злоупотребляют этим и устанавливают свои границы в договоре, полагая, что он будет подписан в их редакции.
Если УО не согласна с такой редакцией, ей необходимо подготовить протокол разногласий с отсылкой на определение ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС-11564. В этом определении указано, что граница балансовой принадлежности по общему правилу устанавливается по внешней стене МКД, а по ней – граница эксплуатационной ответственности.
В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 18.02.2021 по делу № А76-32917/2018 указано, что в отсутствие решения ОСС о включении участков водопровода и канализации до смотровых колодцев в состав общего имущества границы эксплуатационной ответственности пролегают по внешней стене МКД.
Согласно постановлению Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2021 по делу № А76-32919/2018, канализационные выпуски входят в состав общего имущества собственников только в части, находящейся внутри дома до внешней границы его стены. Без согласия УО и собственников поставщик коммунальных ресурсов не вправе переносить эту границу.
Как появляются бесхозяйные сети и кто отвечает за их эксплуатацию464913
Заключение договоров газоснабжения в домах с крышной котельной
Может ли поставщик газа требовать от УО – исполнителя КУ в доме с крышной котельной заключить отдельно договоры по жилым и нежилым помещениям?
В силу абз. 3 п. 6 Правил № 354, поставка коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключённых собственниками в письменной форме непосредственно с РСО.
Исходя из определения ВС РФ от 26.11.2020 по делу № 301-ЭС20-18436, при отсутствии централизованной системы ГВС исполнителем коммунальной услуги является управляющая организация, что делает невозможным переход на прямые договоры с собственниками для производства горячей воды.
Согласно решению Арбитражного суда Нижегородской области от 05.02.2021 по делу № А43-22576/2020, если приготовление ресурса на отопление и горячей воды происходит с использованием внутридомового оборудования, то тепловая энергия поставляется в жилые и нежилые помещения. Поэтому УО как исполнитель таких услуг признаётся коммунально-бытовым потребителем.
Следовательно, управляющая организация приобретает у РСО газ, который будет направлен жилым и нежилым помещениям. Заключение отдельного договора для нежилых помещений с другими условиями, отличными от договора по квартирам, необоснованно.
Есть вопросы по управлению домами, предоставлению жилищно-коммунальных услуг? Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.
