Мы сделали подборку ответов юристов на вопросы читателей портала. Узнайте, как и за какой период нужно делать корректировку КР на СОИ в первом квартале 2023 года, можно ли взыскать с прошлой УО неизрасходованные деньги и нужно ли перезаключать договор с подрядчиком, если произошла реорганизация компании.

За какой период УО должна делать перерасчёт КР на СОИ

Перерасчёт КР на СОИ в первом квартале 2023 года нужно сделать за какой период: с 1 сентября или за весь год?

Первый перерасчёт по ПП РФ № 92 нужно сделать в первом квартале 2023 года за весь 2022 год. За более ранние периоды – нельзя. Корректировка проводится в домах, где есть ОДПУ и при расчётах используется норматив:

  • если показания ОДПУ больше, чем сумма норматива за год, тогда УО должна довыставить плату собственникам;
  • если разница показаний отрицательная, то УО выставляет потребителям ноль по КР на СОИ на весь отрицательный объём.

Подробнее читайте в отчётной статье по прямому эфиру с экспертами Ассоциации «Р1: они ответили на вопросы управляющих недвижимостью о новом порядке расчёта КР на СОИ.

Как с 1 сентября изменится система перерасчёта платы за КР на СОИ
23359
9

Нужно ли проводить ОСС, чтобы утвердить новые правила перерасчёта КР на СОИ

После вступления в силу ПП РФ № 92 нужно ли проводить ОСС для изменения порядка расчётов или корректировок платы за КР на СОИ?

Жилищное законодательство не предусматривает обязательное проведение ОСС по вопросу расчёта расходов на СОИ. Исключение – особый порядок оплаты данных услуг в Москве, которые включаются в размер платы за содержание жилья.

Собственники на общем собрании могут проголосовать по данной теме в случаях, если дом оснащён ОДПУ и жители хотят оплачивать КР на СОИ:

  • исходя из среднемесячного объёма потребления с последующим перерасчётом;
  • исходя из объёма потребления КР на СОИ по показаниям ОДПУ.

Может ли новая УО взыскать с предыдущей неизрасходованные средства на содержание МКД

Прежняя УО не выполняла работы по содержанию и ремонту общего имущества. Может ли новая компания взыскать с неё убытки? 

Согласно ст. ст. 154, 158, 162 ЖК РФ, деньги, которые собственники платят управляющей организации, носят целевой характер: например, на текущий ремонт. Соответственно, они должны быть в полном объёме израсходованы на эти цели.

Если у предыдущей управляющей организацией остались целевые средства, то она обязана перевести их на счёт новой компании. В случае отказа их можно истребовать через суд как сумму неосновательного обогащения в соответствии со ст. ст. 1102-1109 ГК РФ. При этом новая УО должна доказать размер такого обогащения и то, что у предшественницы:

  • остались целевые деньги собственников;
  • нет оснований забрать средства себе.

Если компания не сможет подтвердить эти факты или собственники остались должны бывшей УО, то суды встанут на сторону ответчика (дело № А45-21398/2021).

Решение в пользу новой УО приняли суды в деле № А11-10777/2014. Компания из Владимирской области, приняв в управление многоквартирные дома, взыскала с предыдущей УО 3,4 млн рублей неосновательного обогащения и более 100 тысяч рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Она доказала, что на момент расторжения договора с предыдущей УО на лицевых счетах собственников оставались деньги. Организация-ответчик подала кассационную жалобу, но Арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил в силе решение предыдущей инстанции.

«Вы нам писали»: разбираем вопросы о парковке, взыскании долгов и ОСС
10579
2

Должна ли новая УО составлять акт приёма-передачи общего имущества

При переходе дома в управление новой УО необходимо составить акты приёма-передачи общедомового имущества или акты осмотра?

В законодательстве нет прямой обязанности новой управляющей организации подписывать акт приёма-передачи общего имущества в МКД. Согласно п. 13(1) Правил № 491, п. 6 Правил № 416, УО обязаны проводить осмотры такого имущества, чтобы составить проект перечня работ и услуг по обслуживанию и ремонту дома.

Исходя из этого, новой УО рекомендуется составить акт осмотра общего имущества при приёме дома у предыдущей компании.

Нужно ли перезаключать договор на обслуживание домофона при реорганизации компании-подрядчика

В доме заключён договор на обслуживание домофона. Компания объединилась с другой, и они образовали новое ООО. Договор не перезаключался, собственники получают квитанции на оплату от новой компании. Насколько это правомерно без ОСС и допсоглашения, и может ли подрядчик в одностороннем порядке изменить условия договора?

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 58 ГК РФ, при слиянии или присоединении юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему обществу. Согласно ч. 1 ст. 129 ГК РФ, реорганизация компании предполагает переход объектов гражданских прав от одного лица к другому. Это происходит вне зависимости от составления передаточного акта и его содержания (п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

В силу ч. 1 ст. 384, п. 1 ч. 1 ст. 387 ГК РФ, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона в результате универсального правопреемства – реорганизации.

Таким образом, в соответствии с ГК РФ, права и обязанности по договору обслуживания домофона перешли к новому юридическому лицу. Проведение ОСС для этого не нужно, а договор должен действовать на тех же условиях, что и раньше.

Одностороннее изменение условий договора со стороны исполнителя, в свою очередь, не допускается в силу ст. 310 ГК РФ. Если он был заключён по решению ОСС, то для изменения условий необходимо провести новое собрание.

«Вы нам писали» о повышающих коэффициентах, поверке ОДПУ и вакцинации
5180
0

Блиц-ответ

Нужно ли ТСН регистрироваться в ГИС ЖКХ?

Да, ТСЖ и ТСН, как и управляющие организации, кооперативы, размещают информацию в системе в объёмах и по срокам, прописанным в главе 11 приказа № 79/пр. Для этого товариществу необходимо зарегистрироваться в системе.

Как правильно: «размер платы за содержание жилого помещения» или «размер платы за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома»?

В Жилищном кодексе РФ формулировка звучит как «размер платы за содержание жилого помещения».

Собственник оплачивает ЖКУ через ГИС ЖКХ. В чеке об операции указана одна сумма – за «коммунальные платежи». Является ли нарушением отсутствие номенклатуры, объёма и цены отдельно по каждой оплачиваемой услуге?

В платёжном документе, который получают собственники, в том числе через ГИС ЖКХ, все услуги должны конкретизироваться по виду и стоимости. Платёжный документ должен соответствовать форме, утверждённой приказом Минстроя РФ от 26.01.2018 № 43/пр.

Обязана ли УО проводить перерасчёт платы КР на СОИ, если собственники в 2022 году заключили прямые договоры с РСО?

Да, ПП РФ № 92 не ставит перерасчёт КР на СОИ в зависимость от того, кто является исполнителем коммунальной услуги.

Где взять шаблон уведомления Роскомнадзора об обработке персональных данных?

Форма такого уведомления есть на сайте надзорного ведомства. Письмо можно направить в бумажном или электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи или средств аутентификации ЕСИА.

У вас есть вопросы по управлению домами, предоставлению ЖКУ и работе УО? Задайте их в комментариях: интересные мы включим в следующую статью рубрики «Вы нам писали».