Орган Госжилнадзора, собственники помещений или иные лица могут усомниться в том, что компания на законных основаниях управляет домом. Такой вопрос возникает и при судебных разбирательствах с участием УО. Разбираемся, какими документами она может доказать свое право работать в МКД.

Действующая на территории региона лицензия

Управление многоквартирным домом – это выполнение работ и, или оказание услуг на основании договора (ДУ)  с собственниками помещений в доме. Компания вправе управлять жилфондом только при наличии у неё соответствующей лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Не нужно получать лицензию товариществу или кооперативу, а также организации, которая работает в доме согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Такую лицензию выдаёт орган Госжилнадзора на основании решения, принятого региональной лицензионной комиссией (ст. 192 ЖК РФ). Разрешение действует пять лет и только на территории выдавшего его субъекта РФ. Если УО получила документ от ГЖИ Подмосковья, то это позволяет компании управлять жилфондом только в Московской области.

Разрешение нельзя передать другому лицу, а по истечении пяти лет его необходимо продлить в соответствии с требованиями ЖК РФ и постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110.

Как УО пройти перелицензирование: готовимся к проверке ГИС ЖКХ
42970
3

Протокол общего собрания собственников, на котором выбрали УО

Собственники помещений на общем собрании обязаны утвердить один из способов управления многоквартирным домом. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, участники собрания могут выбрать:

  • непосредственное управление, если в доме не более тридцати квартир;
  • создание ТСЖ либо кооператива;
  • управляющую организацию.

В соответствии ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, нельзя выбрать два разных способа или две организации для дома одновременно. Заниматься управлением одного МКД может только одна компания – прописанная в протоколе ОСС.

Шесть случаев заключения договора управления МКД
38581
4

Подписанный сторонами договор управления

УО действует на основании договора управления с владельцами помещений в доме. Он заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ. Это единый документ, подписанный обеими сторонами.

Одной из сторон ДУ является выбранная на ОСС компания, другой – собственники, обладающие более чем 50% от всех голосов в МКД. Также договор могут подписать:

  • застройщик после сдачи дома в эксплуатацию – с временной УО;
  • орган местного самоуправления при проведении открытого конкурса;
  • товарищество собственников жилья;
  • представитель владельцев помещений на основании выданных ему доверенностей.

Условия ДУ устанавливаются на общем собрании и являются одинаковыми для всех жителей дома. В нём обязательно указываются:

  • состав общего имущества и адрес многоквартирного дома;
  • перечень работ и услуг по управлению МКД и содержанию, ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
  • перечень коммунальных услуг, по которым собственники не заключили прямые договоры с поставщиками ресурсов и исполнителем является УО;
  • порядок определения цены ДУ, размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
  • порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги по прямым договорам;
  • порядок контроля за выполнением компанией обязательств по ДУ.

После заключения такого договора организация обязана разместить его копию в ГИС ЖКХ согласно гл. 11 приказа Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр. Также ДУ вместе с заявлением на включение дома в региональный реестр лицензий направляется в орган ГЖН.

УО приступает к исполнению ДУ с даты внесения изменений в региональный реестр. Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор продлевается на тот же срок и на прежних условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Четыре шага ГЖИ при внесении дома в реестр лицензий по заявлению УО
16196
3

На заметку управляющим организациям

Анализ норм ЖК РФ и Положения № 1110 показывает, что подтверждением законности и обоснованности работы УО является следующий перечень документов:

  1. Лицензия на такую деятельность в регионе, выданная органом Госжилнадзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.
  2. Протокол ОСС, на котором участники выбрали компанию, утвердили договор с ней и плату за содержание и ремонт общего имущества.
  3. Договор управления многоквартирным домом.

Рекомендуем управляющим организациям подготовить заверенные копии таких документов, чтобы при необходимости предъявить их надзорным органам, суду или жителям МКД.