Эксперты Ассоциации «Р1» постоянно отвечают на вопросы членов сообщества – управляющих организаций и ТСЖ. Публикуем подборку их ответов. Читайте об ошибках в документах ОСС, действии прямых договоров после смены УО, применении повышающих коэффициентов и ограничении КУ в нежилых помещениях.
Ошибка в документах ОСС и решение собственников об изменении срока оплаты ЖКУ
Во время составления документов для общего собрания собственников была допущена ошибка: в таблицах сместились строки, и площади квартир не соответствовали их номерам. Как инициатору ОСС оформить исправления, чтобы орган ГЖН принял результаты голосования?
В данной ситуации решение о правомочности собрания и легитимности его решений будет принимать орган Госжилнадзора. Если нет нарушений по кворуму, то оснований возвращать весь протокол нет. Решения собственников даже с такой ошибкой соответствуют требованиям пп. «ж» п. 20 приказа Минстроя РФ от 29.01.2019 № 44/пр.
При оформлении приложений председатель и секретарь собрания должны сделать правильную таблицу площадей. Окончательный протокол необходимо составлять уже с учётом новых данных. Также следует приложить к пакету документов ОСС информационное письмо с пояснением произошедшего.
Собственники помещений на общем собрании приняли решение, что срок оплаты счетов за ЖКУ – тридцатое число месяца, а подать в суд иск о взыскании задолженности УО может только спустя пять месяцев неоплат. Как в такой ситуации начислять пени?
Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, жители дома вносят плату за ЖКУ ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истёкшим, если иной срок не установлен договором управления МКД. Если решение ОСС об ином сроке не внесено в договор управления, то УО не обязана исполнять такое решение и вправе действовать в соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.
Независимо от крайней даты внесения платежа, начисление пени должно происходить по правилам ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. При этом Жилищный кодекс РФ не даёт УО или собственникам возможности ограничить право исполнителя ЖКУ на обращение в суд с заявлением о взыскании задолженности.
Восемь сложных ситуаций из практики УО: решения от Ассоциации «Р1»>54010
Прямые договоры при смене УО или поставщика коммунальных ресурсов
В доме, где действовал прямой договор собственников с поставщиком ресурсов, сменилась РСО. Может ли новая организация в такой ситуации отложить заключение прямого договора на три месяца?
Согласно п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ, прямой договор между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО считается заключённым с даты, указанной в решении ОСС. Ресурсоснабжающая организация может перенести указанный срок, но не более чем на три календарных месяца.
Исходя из буквального толкования данных положений, РСО имеет право на отсрочку только при принятии на ОСС решения о заключении договора. Если же происходит смена исполнителя КУ, то собственники меняют сторону договора, а не правоотношения. Новая РСО такой отсрочкой воспользоваться не может – собрание давно завершилось.
Может ли орган местного самоуправления при подготовке документов конкурса по выбору УО прописать условие сохранения ранее заключённых прямых договоров?
Согласно п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о заключении владельцами помещений прямых договоров. Принятое решение ОСС не зависит от способа управления домом.
Если собственники ранее приняли такое решение на общем собрании, предполагается, что договорные отношения сохраняются и при смене управляющей организации. При проведении открытого конкурса администрация может и должна учесть особенности договорных отношений между РСО и собственниками помещений.
Применение повышающих коэффициентов исполнителями КУ и управляющими организациями
Должна ли РСО при прямых договорах учитывать в расчётах с управляющей организацией за КР на СОИ применение повышающих коэффициентов при начислениях платы потребителям?
Согласно п. 1 Правил № 354, этот документ регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД. В том числе он устанавливает порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учёта и при их отсутствии.
Поставка КР на СОИ – это жилищная услуга, а не коммунальная. Поэтому РСО не обязана учитывать при расчётах с управляющей организацией за эту услугу применение повышающих коэффициентов при начислении платы собственникам.
В муниципальных квартирах установлены ИПУ, но срок их поверки истёк. Кто должен проводить поверку и может ли УО применять при расчётах повышающий коэффициент 1,5 в соответствии с п. п. 59, 60 Правил № 354?
Исполнитель коммунальной услуги вправе применять повышающий коэффициент через три месяца после истечения у ИПУ межповерочного интервала. Данное право не зависит от того, в чьей собственности находится квартира – частной или муниципальной.
При этом в муниципальном жилфонде финансовую ответственность за отсутствие работающего ИПУ несёт собственник помещения (определение ВС РФ от 18.07.2019 по делу № 307-ЭС19-6279). Нельзя возложить последствия за неустановку счётчиков на нанимателей жилых помещений. Разницу между стоимостью ресурса, рассчитанного исходя из норматива с применением коэффициента, и стоимостью ресурса исходя только из норматива, УО должна выставить к оплате муниципалитету.>
Семинары, видео и конкурсы: полезное для УО и ТСЖ от Ассоциации «Р1»>49450
Статус муниципального открытого конкурса по выбору УО и подписание договора управления по его итогам
По итогам открытого конкурса собственники помещений в МКД, получившие договор управления с победителем, не подписали ни одного экземпляра. Является ли это нарушением со стороны УО?
Собственники обязаны заключить договор управления с организацией, выбранной по результатам конкурса, в соответствии с ст. 445 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ, при оферте сторона должна направить другой стороне подписанный договор или отказ от него в течение тридцати дней со дня его получения.
Подписание договора управления с УО по результатам открытого конкурса – обязанность, а не право собственников. Если никто из них этого не сделал, то это не нарушение со стороны УО. Нарушением может быть случай, когда компания не направила собственникам договор для подписания.
Есть ли у открытого муниципального конкурса по выбору УО тот же статус, что и у решения общего собрания собственников, и что в приоритете – итоги конкурса или протокол ОСС?
Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации:
- В течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Если решение о выборе способа управления МКД не принято или не реализовано, либо общее собрание не проведено или не имело кворума.
- Если в течение шести месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники так и не выбрали способ управления либо не реализовали его.
По смыслу указанной нормы открытый конкурс является «подстраховкой» на случай, если ОСС не выбрало или не реализовало способ управления. Решение общего собрания собственников имеет большее значение (ч. 3 ст. 161, ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ, дело № А59-6228/2020). Это же закреплено в п. 39 Правил № 75: если до дня проведения конкурса собственники выбрали способ управления МКД и реализовали решение, конкурс не проводится.>
Шесть изменений в Положении о лицензировании УО с 1 марта 2022 года>85863
Ограничение КУ в нежилых помещениях и взыскание долгов за ЖКУ в помещениях из наследства
Кто вводит ограничение энергопотребления в нежилом помещении МКД, если собственник не заключил договор с РСО?
Согласно абз. 5 п. 114 Правил № 354, ограничение потребления ресурсов в отношении нежилого помещения в МКД из-за долгов – это отношения именно между собственником такого помещения и ресурсоснабжающей организацией. Ограничение вводит:
- управляющая организация по заявлению поставщика ресурса, если оборудование собственника подключено к внутридомовым сетям;
- сама РСО, если подключение происходит до ввода в многоквартирный дом.
В приведённой ситуации сложились фактические отношения между владельцем нежилого помещения и РСО. Именно она должна вести работу по взысканию задолженности и применять к неплательщику меры воздействия. УО делает это только в случае получения соответствующего заявления от поставщика ресурса.
С кого управляющей организации взыскивать долги за ЖКУ, если наследник доли жилого помещения проживает в нём, но в наследство по завещанию не вступил?
Есть три варианта развития ситуации:
- Житель квартиры вступает в наследство. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, она признаётся принадлежащей наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и момента госрегистрации права на имущество. Тогда УО взыскивает долг с наследника.
- Собственность переходит иному лицу. С момента принятия квартиры и её регистрации в ЕГРН компания может предъявить долги новому собственнику за период со дня открытия наследства.
- Доля в квартире становится выморочным имуществом. В соответствии с п. 50 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, выморочное имущество со дня открытия наследства переходит «автоматически» в порядке наследования по закону в собственность муниципалитета со дня открытия наследства (дело № А57-13339/2016).
В обзоре мы привели только десять ситуаций из тех, что в текущем году разобрали юристы Ассоциации «Р1». На сайте объединения вы найдёте больше ответов на вопросы по управлению и содержанию многоквартирных домов, предоставлению коммунальных услуг и формированию земельного участка.
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов объединения.
