Продолжаем отвечать на вопросы, которые наши читатели оставляют в комментариях к материалам на портале или присылают на почту. Узнайте, как организовать во дворе гостевую парковку, повлиять на судебных приставов, кто отвечает за подготовку дома к зиме при непосредственном управлении и работе ЖСК.
Проведение ОСС для организации гостевой парковки во дворе МКД
На ОСС вынесен вопрос о выделении на закрытой территории дома мест под гостевую парковку: с установкой ограждения и знака о запрете собственникам ставить там автомобили. Каким количеством голосов принимается такое решение?
Вопрос по своему смыслу подпадает под решения, указанные в п. п. 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о компетенциях общего собрания собственников. Это вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе о введении ограничений, и о пользовании общим имуществом собственников иными лицами. Данные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Подробно о пользовании придомовой территорией, установке сервитута и знаков, организации парковки узнайте из материалов онлайн-семинара «Всё о земельном участке у МКД: как создать, содержать и обслуживать».
«Вы нам писали»: отвечаем на шесть вопросов читателей о работе УО59960
Бездействие судебных приставов после получения исполнительных листов
Арбитражный суд Московской области вынес решение по иску управляющей организации к застройщику. Суд потребовал от строительной компании в течение месяца устранить допущенные при возведении новостройки недостатки. Управляющая организация передала исполнительный лист в службу судебных приставов. Но прошло почти два года – требование суда не исполнено. Что делать?
После возбуждения исполнительного производства в целях эффективного исполнения судебного акта УО следует регулярно взаимодействовать с приставами: направлять запросы о ходе исполнительного производства, о проведённых действиях в отношении застройщика. При неудовлетворительной работе пристава-исполнителя управляющая организация вправе направить жалобу на него его руководителю либо обратиться в суд.
О работе управляющих домами с судебными приставами, в том числе после передачи исполнительных листов в ФССП, мы рассказали на онлайн-семинаре «Как работать с судебными приставами, чтобы точно взыскать задолженность».
Взыскание долгов по оплате взносов на капремонт с нового собственника квартиры
Может ли новый собственник квартиры отказаться оплачивать долги прежнего хозяина за капремонт, если период задолженности превышает пять лет? Долг за последние три года после смены владельца был погашен.
Да, собственник вправе не платить этот долг. Если управляющая организация как владелец спецсчёта или регоператор обратятся в суд с требованием взыскать задолженность, то на судебном заседании ответчик вправе заявить об окончании срока исковой давности применительно к взносам, по которым он уже истёк.
К взысканию задолженности за ЖКУ применяется общий срок в три года (ч. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 24 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 № 43). Читайте о судебной практике по применению срока исковой давности к долгам за ЖКУ и о том, почему в связи с этим важно уточнять свои требования по иску.
Подготовка дома к отопительному сезону при непосредственном управлении
В чьи обязанности входит оформление паспорта готовности дома к зиме при непосредственном способе управления? Кто несёт ответственность за неготовность МКД к эксплуатации в осенне-зимний период?
В силу ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении МКД ответственность за содержание внутридомовых инженерных систем и их ремонт лежит на обслуживающей дом организации, с которой у собственников заключён договор.
Если в МКД есть обслуживающая компания, которая по договору обязана взаимодействовать с теплоснабжающими и теплосетевыми организациями, то ответственность за подготовку дома к зиме лежит именно на ней.
Если же такой организации нет, договор не заключён, то ответственность за неготовность МКД к зимнему периоду будет нести представитель собственников во взаимоотношениях с теплоснабжающими и теплосетевыми компаниями. Как правило, это председатель Совета МКД.
Подготовка МКД к отопительному сезону – длительный процесс, который начинается с весеннего осмотра и завершается осмотром дома осенью. Результатом подготовки становится получение паспорта готовности дома к эксплуатации. Чтобы получить паспорт, все подготовительные работы следует завершить уже к сентябрю. Чтобы проверить, готов ли МКД к зиме, используйте подготовленный нами алгоритм.
«Вы нам писали» о повышающих коэффициентах, поверке ОДПУ и вакцинации51910
Бюджет жилищного кооператива на представителей в суде
- Из какого бюджета кооператив, управляющий домом, оплачивает расходы на представителя в суде, если в Уставе данный вопрос не раскрыт?
Жилищный кодекс РФ многие вопросы в деятельности жилищных кооперативов отдаёт на усмотрение самого ЖК или ЖСК. Источник финансирования для судебных расходов определяется либо в Уставе, либо на отдельном общем собрании членов кооператива. Узнайте, как организуются и проводятся общие собрания членов ЖСК и какие вопросы на нём можно решать.
- Имеет ли кооператив право требовать возмещения судебных расходов в спорах с собственниками по вопросу незаконности решений ОСС?
Да, как и в случае с УО и ТСЖ, кооператив вправе взыскать с истца судебные расходы на оплату услуг представителя, если суд не удовлетворил иск. Примеры подобных дел вы найдёте на нашем портале в разделе «Защита в судах».
«Вы нам писали»: говорим об ОСС, «ничьих» квартирах и договоре с ТСЖ57822
Оспаривание решений общего собрания, профстандарт диспетчера АДС и комиссии при оплате ЖКУ
В заключение статьи – несколько вопросов на разные темы, не требующих развёрнутых пояснений юристов:
- Протокол ОСС не передан в ГЖИ, не размещён в ГИС ЖКХ и на досках объявлений в подъездах. На собрании приняты решения об изменении существенных условий договора управления. Можно ли оспорит принятые решенияь, если собственники узнали об этом собрании только спустя два года после подписания протокола?
Да, можно обжаловать решения ОСС как принятые с существенным нарушением порядка проведения собрания. Узнайте, с какого момента исчисляется этот срок при оспаривании итогов ОСС и какие ещё важные обстоятельства суды учитывают при разрешении подобных споров.
- В обновлённом профстандарте по АДС требования к диспетчеру по лифтам обобщены и распространяются на всех диспетчеров, даже не связанных с лифтами?
В профстандарте выделены три разные трудовые функции: для сотрудника, который работает в АДС с лифтовым оборудованием, для диспетчера, который работает с лифтами и иным оборудованием МКД, и для руководителя АДС. Для каждой функции – отдельный перечень требований. Подробнее можно узнать из обзора нового профессионального стандарта.
- Одно время много говорили об отмене комиссий при оплате гражданами ЖКУ, но как взималась комиссия, так и взимается. Стоимость услуг на сумму этой комиссии также не уменьшилась. Изменения в НПА так и не внесли?
Все инициативы законодателей по отмене комиссий при взимании банками и платёжными агентами платы за жилищно-коммунальные услуги пока являются проектами НПА. Например, законопроект № 905546-7 проходит третье чтение в Госдуме РФ. Поэтому пока комиссии разрешены. Больше информации вы найдёте в обзоре законодательства и писем ФАС о законности комиссий при оплате ЖКУ.
Остались вопросы? Ищите ответы на них в наших статьях, в том числе в цикле «Вы нам писали», или оставляйте их в комментариях к материалам. Самые интересные и актуальные для управляющих домами и жителей МКД вопросы войдут в следующую статью цикла.
